住宅ローン支払いのボイコットで深刻化する中国不動産危機

中国の不動産危機は、住宅購入者の支払い拒否で深刻化。住宅購入者が住宅ローンの返済をボイコットしている。銀行株が下落、貸し倒れ増加の懸念も出てきた。

住宅ローン支払いのボイコットで深刻化する中国不動産危機
上海の住宅開発地。Photographer: Qilai Shen/Bloomberg. 

(ブルームバーグ) -- UBSグループAGの元エコノミスト、ジョナサン・アンダーソンはかつて、この分野を「宇宙で最も重要な分野」と呼んだ。

それから10年以上が経過し、中国の不動産は再び世界の投資家の注目を集めているが、今回はその理由が全く違っている。

世界第2位の経済大国の4分の1を占めるこの産業で、今週、ストレスの兆候が強まり、中国の信用市場を揺るがし、中国の銀行株を引き下げ、鉄鉱石から銅に至る商品にも打撃を与えている。

今年初めには、規制の緩和が業界の債務危機を食い止めるかもしれないという楽観的な見方が広がっていたが、コロナのロックダウンが相次ぎ、住宅購入者が行き詰まったプロジェクトの住宅ローンの支払いをボイコットする動きが急速に広がっているため、投資家は怖気づくようになっている。より大きな懸念は、不動産への信頼が広く失われることで、中国経済と金融システムに大きな負担がかかることだ。中国には46兆元(6兆8,000億ドル)の住宅ローン残高があり、苦境にある国内の開発業者にはまだ13兆元の融資が残っている。

ロンドンのPantheon Macroeconomicsのチーフ中国エコノミスト、クレイグ・ボッサムは、「不動産価格は、販売、着工、すべてひどい状態で、ずっと着実に悪化している」と述べている。「慢性的な悪化は、今また新たな段階を迎えている。不動産部分が多いローン帳簿の担保を考えると、いずれ金融部門に打撃を与えることは目に見えていた」

中国長江集団の問題から始まったこの問題は、今や雪だるま式に大きくなり、中国の大半のデベロッパー、最大の金融機関、不動産市場に大きな富を持つ中産階級を巻き込む危険性をはらんでいる。金曜日に発表されたデータによると、中国の住宅価格は10ヶ月連続で下落している。

J Capital Research Ltd.の共同設立者であるアン・スティーブンソン=ヤンは、「ピラミッド全体が崩れてきている」と述べた。「何が違うかというと、1年前の恒大集団(エバーグランデ)危機によって事態が悪化し、中国経済全体に触手を伸ばしていることだ」

今週の混乱は、すでに世界で最もストレスの多い産業の一つである中国を直撃した。デベロッパーが大半を占める中国のジャンク・ドル債の平均利回りは、ほぼ26%に急上昇した。また、投資適格の建設業者にも売りが広がり、売上高で国内第2位の中国最大のデベロッパー万科企業が発行した債券は、火曜日に1ドル81.6セントという記録的な低水準まで下落した。

中国のゼロ金利政策は、不動産需要を減退させ、経済活動を抑制することで、状況を悪化させている。厳格な規制でウイルスを排除する方針に固執し続ける中国では、依然としてロックダウンが日常的に行われている。上海で最近発生した感染症は、上海が再び封鎖されるのではないかという懸念に拍車をかけている。

住宅ローンの不買運動が貸し倒れの増加につながるという懸念から、中国の銀行株の指標は2020年3月以来の低水準になった。

この問題に詳しい関係者によると、中国当局は今週、住宅ローンのボイコットについて話し合うため、大手銀行と緊急会議を開き、より多くの買い手が追随する可能性を懸念した。一部の金融機関は、リスクの高い都市での住宅ローン融資条件を厳しくする予定だと、2人の関係者は話している。

西安の住宅省は、この問題を公に取り上げた最初の政府機関のひとつとなり、プロジェクトの引き渡しの失敗によって社会的事件を引き起こした開発業者に罰則を科すと発表した。

中国不動産情報会社の調査によると、水曜日の時点で、50以上の都市で少なくとも100のプロジェクトで住宅購入者が住宅ローンの支払いを停止している。ジェフリーズ・ファイナンシャル・グループのアナリスト、シュウジン・チェンらによると、これは火曜日の58プロジェクト、月曜日の28プロジェクトだけから増加している。

オーストラリア・ニュージーランド銀行のシニアエコノミストであるベティ・ワンは、木曜日のメモで「もし多くの住宅購入者がローンの支払いを停止すれば、金融システムの健全性を脅かすだけでなく、現在の景気低迷の中で社会問題を引き起こすだろう」と書いている。

銀行は、住宅購入者への融資によるリスクはコントロール可能であると投資家を安心させるために急いでおり、少なくとも10社が声明を発表している。国営の中国農業銀行は、未完成の住宅に対する延滞債権を6億6,000万元抱えていると発表し、ライバルの工業銀行も16億元の住宅ローンが影響を受け、そのうち3億8,400万元が延滞していると発表した。

野村ホールディングスは、住宅ローンの支払い拒否は、建設前の住宅を販売するという中国での広範な慣習に起因すると指摘した。開発業者の資金難が深刻化するにつれ、プロジェクトが完成することへの信頼が弱まっている。

ティング・ルー率いる野村證券のエコノミストは、中国のデベロッパーは2013年から2020年の間に予約販売した住宅の約60%しか引き渡しておらず、その間に中国の住宅ローンは26兆3千億元増加したと推定している。GF証券は、ボイコットによって2兆元もの住宅ローンが影響を受ける可能性があると予想している。

中国の住宅は過去20年間、確実なものであったのが、次第にリスクが高まっている。政府は不動産業界におけるレバレッジを取り締まり、デベロッパーの債務借り換えコストを押し上げ、記録的な債務不履行の波を引き起こした。5月の住宅販売は前年同月比41.7%減、投資額は7.8%減となった。

不動産業界は、経済に特大の影響を与える。建設や不動産サービスなどの関連部門を含めると、不動産が中国の経済生産の4分の1以上を占めるとの試算もある。Pantheon MacroeconomicsのBothamによると、家計の資産の約70%が不動産に保管され、銀行の融資残高の30〜40%を占め、土地売却は地方政府の歳入の30〜40%に相当する。

危機の深刻化は、その影響を最小限に抑えるために当局の能力を試すことになる。今年初め、中国は経済へのリスクが高まる中、問題を抱えた金融企業を支援するための安定化基金を設立していた。また、習近平国家主席の終身政権が確定するとの見方が強い指導部会議を前に、こうした問題への対処も重要な鍵となりそうだ。

金曜日のデータでは、第2四半期の経済パフォーマンスは、パンデミックが最初に発生した2020年の最初の3カ月間の歴史的な収縮以来、最も弱いものであったことが示されると思われる。エコノミストは、第2四半期のGDPは前年同期比1.2%増となり、年初3ヶ月の4.8%増を下回る可能性が高いと予測している。

建設の減速は、建材の需要にも打撃を与えている。鉄鉱石は木曜日に8%以上下落し、12月以来初めて1トン100ドルを割り込みました。1年前、鉄鉱石は1トン200ドルを余裕で超えて取引されていた。中国のコビド時代の刺激策が、不動産と鉄鋼市場のブームを後押ししていたのだ。建設用鉄筋の先物は上海で2020年以来の安値まで暴落した。銅は5日続落。

--取材協力:リズ・ウン、ジュン・ルオ、ルル・イェルン・チェン、ソフィア・ホルタ・エ・コスタ、シムラン・ヴァスワニ、レベッカ・チュン・ウィルキンス。

Richard Frost. China Property Crisis Is Spiraling With Homebuyers’ Boycott.

© 2022 Bloomberg L.P.

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新たなスエズ危機に直面する米海軍[英エコノミスト]

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By エコノミスト(英国)
新型ジェットエンジンが超音速飛行を復活させる可能性[英エコノミスト]

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By エコノミスト(英国)
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By エコノミスト(英国)