米不動産市場は不況の到来を示唆

米不動産市場は不況の到来を示唆
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アメリカの春は、多くの素晴らしい伝統をもたらす。野球のグラウンドで聞こえるバットの音。芝生の上でイースターエッグを転がす子供たち。埃をかぶった古い家具をヤードセールに出す家族。春は住宅市場が活気づく、あるいはまれに活気づかないこともある、セールシーズンである。この時期が、今年の世界経済の見通しを左右することになるかもしれない。

米国の住宅市場の重要性は、総資産額45兆ドルという絶対的な規模にあるわけではない。むしろ、金利が上昇する中で、経済のパフォーマンスを示す指標として機能している。米連邦準備制度理事会(FRB)は、成長を圧迫することなくインフレを沈静化するのに十分な量の金利を引き上げたのだろうか。行き過ぎたのか? それとも、まだ十分ではないのだろうか。変化に最も早く、そして最も大きく反応するセクターの1つである不動産市場は、いくつかの答えを与えてくれる。

先月までは、その証拠は極めて単純なものに思えた。FRBが政策金利を引き上げ始める前から、住宅ローンの貸し手はFRBの引き締めを予期して、金利を上げ始めていたの。2021年末に3%だった30年固定金利は、10月には7%を超え、過去20年以上の最高値となった。驚いたことに、住宅ローンの動きはすぐに鈍くなった。バイヤーは傍観者であった。建設業者は新築プロジェクトを縮小した。売り手は価格を引き下げた。

しかし、最近になって、予想外に早い回復の兆しが見え始め、金利上昇が期待した効果を上げていないのではないかという懸念が浮上している。1月の新築住宅販売件数は10ヶ月ぶりの高水準に達した。住宅建設業者と住宅購入者の信頼感を測る調査も改善された。米国の不動産会社では、住宅展示場への来場者数が増加したと報告されている。米国の大手住宅メーカー、テイラー・モリソンの最高経営責任者であるシェリル・パルマーは、「毎週毎週、勢いが増しているのがわかる」と指摘する。

楽観的な見方をすれば、米国の不動産市場は底を打ったということになる。バイヤーは戻ってきているが、かつてのような熱狂はない。春になれば、理論上、価格は安定し、建設業者は建設を再開し、インフレを誘発することなく成長を促進することができる。悲観論の根拠は、不動産市場とインフレ傾向の間の相互作用が無視できないほど強力であるという考えに基づいている。もし買い手が供給不足の住宅市場に戻れば、価格上昇はそれに続くだろう。もしFRBが、不動産のような金利感応的なセクターが金融引き締めに反応しないと見れば、もっとタカ派になる必要があると判断するかもしれない。しかし、米国や世界にとって残念なことに、悲観的なケースの方がより説得力があるように思われる。

アナリストは、景気回復の背景にはさまざまな要因があると指摘している。この1年間、販売不振が続いたため、需要が高まっている。現金払いの富裕層が市場に占める割合が大きくなっている。住宅ローン金利が昨年末の7%台から1月には6%台に低下し、お買い得と見る向きもある。

おそらく最も重要なことは、デベロッパーがインセンティブメニューを作成したことだ。市場が低迷しているときに割引を行うことは珍しいことではない。今回斬新だったのは、自社金融機関を通じた住宅ローンの買い取りを積極的に利用したことだ。これにより、デベロッパーは2010年代のインフレ前の時代のような住宅ローンを提供することができるようになった。住宅メーカーのピュルテは、完成間近の物件の一部で30年固定金利をわずか4.25%に設定した。トール・ブラザーズも4.99%で提供している。「昨年は、消費者の懸念にどう対処すべきか、多くのことを学びました」とパルマーは言う。

これらの割引は、金融工学の巧妙な一面を備えている。不動産コンサルタントのジョン・バーンズは、住宅ローンの6%を前払いし、残りの期間の金利を下げることは、住宅価格を16%引き下げて高い金利を残すのと同じくらい、購入者にとって大きな節約になると指摘している。

問題は、このような割引が持続可能かどうかである。2つの問題がある。住宅購入者は、住宅ローンの買い戻しの恩恵を受けていない購入者に、同じ価格で住宅を転売するのに苦労するだろう。その結果、鑑定士が住宅価格の引き下げを行い、売り手は価格を下げざるを得なくなる可能性があるという。第二に、買い控えはFRBがやろうとしていること、つまり需要と供給のバランスを良くするために不動産の買い控えをすることに反している。

昨年、FRBのパウエル議長は、不動産市場の「ちょっとしたリセット」の必要性を説いた。購入可能な価格という点では、このリセットはまだ先がある。新築住宅の住宅ローン支払額は現在、米国では平均世帯収入の30%近くに達し、2010年代の平均のほぼ倍になっている。所得の増加、住宅ローン金利の低下、住宅価格の下落のいずれかが起これば、需要は崩壊前の水準に戻る。この3つはいずれも実現し始めたが、道のりは長い。S&P CoreLogic Case-Shiller Indexによると、全米の住宅価格は2022年半ばのピーク時からわずか4%下落し、パンデミック時の45%の高騰をかろうじて食い止めたに過ぎない。

この方程式には、もっと柔軟性に欠ける部分がある。それは、住宅の供給である。低金利で固定された住宅所有者はなかなか動こうとしない。再販目的の中古住宅は110万戸に過ぎず、1980年代後半以降の平均の半分である。一方、住宅建設会社は、世界金融危機前の20年前よりも慎重になっている。住宅購入マニアが盛り上がったとき、住宅建設は増加したが、デベロッパーはこのブームを一時的なものと見ていたため、高騰はしなかった。そして、市場が軟化すると、開発業者はほとんど即座にその活動を縮小した。

これは、建設業者のバランスシートにとっては好都合で、潤沢なキャッシュポジションを残すことができる。しかし、他のすべての人々にとっては悪いニュースである。昨年、住宅建設への投資は実質的に5分の1減少した。今年はさらに落ち込むと思われる。驚くべきことに、需要が回復しつつあるにもかかわらず、新規着工戸数は今のところ減少している。BCA Researchのダヴァル・ジョシは、過去に同規模の住宅投資の減少は、ほとんど常に不況の前兆であったと指摘している。全米住宅建設業者協会のロバート・ディーツもこの懸念を共有している。「価格低下と住宅投資の大幅な減少があっても、不況が起きなかったことはない」のである。

これは、米国が景気後退を回避できるという金融市場の希望にも、最悪の事態はすでに去ったという不動産市場の希望にも反している。企業、エコノミスト、投資家は過去2年間で、インフレの頭打ちを警戒するようになった。つまり、インフレの後退が短期間で起こり、その後、物価上昇圧力が再び強まるということだ。住宅産業は見かけより弱く、FRBは金利を長く維持せざるを得ないため、住宅の回復もヘッドフェイクとなる可能性がある。春の商戦に大きな賭ける。

From "America’s property market suggests recession is on the way", published under licence. The original content, in English, can be found on https://www.economist.com/finance-and-economics/2023/03/01/americas-property-market-suggests-recession-is-on-the-way

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新たなスエズ危機に直面する米海軍[英エコノミスト]

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新型ジェットエンジンが超音速飛行を復活させる可能性[英エコノミスト]

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ビッグテックと地政学がインターネットを作り変える[英エコノミスト]

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