世界の住宅市場は厳しい試練に直面している
2022年10月13日木曜日、イギリス・ロンドンの住宅地の外にある売約済みの看板。英国の不動産業者は住宅市場について悲観的になり、コロナの大流行が始まって以来初めて、今後1年間で価格が下落すると予想した。Photographer: Chris Ratcliffe/Bloomberg

世界の住宅市場は厳しい試練に直面している

エコノミスト(英国)
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コロナウイルス感染症が流行した2年間、シドニー西部の最果ての地、クエーカーズヒルの住宅販売業者は大金を手にした。不動産会社レイ・ホワイトのジョシュ・テゾリンは、「60〜70人の見学者が、売りに出される家を全部見て回った」と回想している。オークションでは、買い手が殺到し、高値で競り落とされた。「例えば、100万ドル(約1億5,000万円)を要求して、140万ドル(約2億円)で落札されたこともありました」とテゾリンは言う。「あの頃の市場は、今とは全く違っていましたね」。今年、この辺りの価格は20%下がったと彼は言う。所有者たちは、思うような値段で売れないので、売りに出すのをやめる。市場はガタ落ちだ。

オーストラリアの住宅価格は5ヶ月連続で下落しており、クエーカーズヒルは世界的なトレンドの最前線に位置している。中央銀行はインフレ抑制のため、少なくとも過去40年間で最も速いペースで金利を引き上げており、これが今、住宅市場の大混乱を引き起こしている。コンサルティング会社のオックスフォード・エコノミクスがモニターしている18カ国中9カ国で価格が下落しており、最も過熱している市場で最も急速に下落している。カナダとスウェーデンでは2月以降8%以上下落し、ニュージーランドでは昨年のピーク時から12%以上下落した。アメリカやイギリスでも価格が下がり始めている。他の多くの国も同じ方向に向かっている。

取引量も減少している。ロビー団体である全米不動産協会によると、アメリカでは8月の住宅販売が前年比5分の1に減少した。ニュージーランドでは、6月までの3ヶ月間の四半期売上が2010年以来最も低い水準となった。Barratt、Taylor Wimpeyなど英国の大手建設会社の株価は今年に入ってから半値になった。アメリカ最大手のDR HortonとLennarの株価は30%以上下落している。

これは、多くの住宅所有者が当たり前のように享受してきた、長いブームの終焉を意味する。2007年から2009年にかけての世界的な金融危機の後、底値の住宅ローン金利と限られた供給により、富裕層の住宅価格は着実に上昇した。例えば、アメリカの価格は2012年の底値から2019年末までに60%近く上昇した。その後、パンデミックが起こり、その間に価格は本当に急騰した。アメリカ、カナダ、オランダでは2020年以降30%以上上昇しています。ロックダウンやリモートワークへの移行により、庭付きやオフィス付きの郊外物件への需要が高まった。コロナの蔓延による住宅難を懸念した各国政府は、一時的に住宅ローン規制を緩和・撤廃し、購入しやすくした。また、世界的な貯蓄ブームもあり、初めて住宅を購入する人たちは高額の保証金を用意することができた。

しかし、金利の上昇により、住宅ローン金利はここ数十年見られなかった水準に戻った。1年前、アメリカの30年固定金利の住宅ローンは3%を切っていた。1年前、アメリカの30年固定金利住宅ローンは3%を切っていたが、今では7%を少し下回る程度である。ニュージーランドでは8年ぶりに7%を超え、イギリスでは10年ぶりに5年固定金利の平均が6%を超えた。これでは、これから住宅を購入しようとする人にとっても、生活が苦しくなるし、すでに住宅を所有している人にとっても、困窮する可能性が高くなる。この変化は、今後何年にもわたって、政治的・社会的に不快な結果をもたらす可能性がある。

3つの要因によって、どこで痛みが最も激しいか、したがってどこでこうした影響が最も起こりやすいかが決まる。第一は、最近の価格上昇である。パンデミック以降に価格が高騰した住宅市場は、需要の冷え込みに対して特に脆弱である。今年に入り、多くの富裕国が年間成長率を一桁台に減速させたのに対し、アメリカとカナダは二桁台の上昇を維持した。これは、カリフォルニアやニューヨーカーの富裕層が集まる山間の町やサンベルト州、そしてトロントなどの都市における住宅に対する大きな需要に煽られたものである。

第二の要因は、借入金残高である。家計の負債が収入に占める割合が高ければ高いほど、住宅ローンの支払いや債務不履行の危険性が高くなる。中央銀行は、アメリカ、イギリス、スペインなどの国々で、所得に対する家計負債の割合が世界金融危機前夜よりも低くなっていることに慰めを見いだすだろう。しかし、一部の国では債務が山積みになっている。そのため、住宅ローン金利のわずかな上昇にも敏感になっている。オーストラリア、カナダ、スウェーデンの家計は、金融危機の影響を受けずに済んだが、その後数年の間に膨大な借金を抱え、金融監視団から警告を受けることになった。スウェーデン中央銀行のステファン・イングベス総裁は、次のように言っている。「火山の頂上に座っているようなものだ」。

第三の要因は、金利の上昇が住宅所有者に伝わるスピードである。最大のリスクは、政策金利の変動に連動する変動金利型住宅ローンを借りている人たちである。彼らは可処分所得が即座に減少することに直面する。カナダでは、変動金利型住宅ローンが全貸付金額の半分以上を占めている。オーストラリアとスウェーデンでは、3分の2近くを占めている。

他の国々では、固定金利の借入が一般的で、金利の上昇はかなりの遅れで通過することになる。アメリカでは、住宅ローンの大半がこのような条件になっている。また、ヨーロッパでも以前より人気が出てきている。しかし、すべての固定金利ローンが同じではない。アメリカでは、20年、30年の固定金利が主流である。他の国では、固定金利で借りている人でも、すぐに住宅ローン費用の高騰に直面する。ニュージーランドでは、固定金利の住宅ローンが既存のローンの大部分を占めているが、70%以上は償還期間が2年未満である。英国では、昨年借り入れたローンの半分近くがそうである。

このように、深刻な住宅不況を引き起こす材料はすべて揃っている。しかし、今回はアメリカではなく、カナダ、オランダ、オーストラリア、ニュージーランド、ノルウェーが主導することになりそうだ(図表参照)。多くの不動産会社の予測によると、オーストラリアとカナダでは、住宅価格がピーク時から14%も下落する可能性があり、アメリカやイギリスで予想されているよりも少し多い。カナダロイヤル銀行のエコノミストは、2022年から23年にかけて、カナダの住宅販売量は40%以上減少すると予測している(2008-09年の38%減少を上回る)。

痛みの閾値

それぞれの国の中で、より大きな被害を受ける人々がいる。世界金融危機後に導入された規制強化により、リスクの高い借り手が住宅ローンを借りることが難しくなったため、平均的な借り手の信用度はここ数年で向上している。しかし、金利ショックと生活費の高騰という有害な組み合わせは、住宅所有者に深刻な負担を強いることになる。

例えばオーストラリアでは、住宅ローンの5分の3が変動金利である。10月7日に発表された中央銀行の最新の金融安定化レポートによると、金利が市場の予想通りに上昇した場合、これらの借り手の半数は余裕資金、つまり住宅ローンと必要な生活費の後に残る資金が少なくとも5分の1に減少し、15%はこの指標がマイナスになるとされている。英国では、住宅ローンを組んでいる世帯の4分の1に当たる200万世帯近くが、2025年初頭までに支払額の増加によって世帯収入の10%をさらに吸収される可能性がある。オランダでは、金利が3ポイント上昇すると、収入の4分の1以上を住宅ローンに充てる世帯の割合が12%から26%に上昇することになる。

初めて住宅を購入する人や最近住宅を購入した人は、特に影響を受けやすいといえる。多くの人が住宅購入のために家計を圧迫し、住宅ローン費用の上昇をカバーするための余剰資金が少なくなっている。アメリカでは、昨年の住宅販売の3件に1件は初回購入者であった。また、多くの人がわずかな貯蓄しか持っていない。2021年初頭から2022年8月までにローンを組んだオーストラリアの購入者の約半数は、雨の日に備えて蓄えている住宅ローンの支払額が3カ月分以下だった。やっとの思いで不動産を購入したミレニアル世代は、嫌な驚きに見舞われている。

初回購入者は、エクイティを蓄積する時間も少なくなっている。オックスフォード・エコノミクスは、アメリカの住宅価格が1年間で15%下落すると、パンデミック発生以来蓄積してきた住宅資産の3分の2が帳消しになると試算している。これに対して、高齢の所有者はより安全である。アメリカの65歳以上の住宅所有者の半数以上は、2000年代に入る前に引っ越してきている。このため、新しい所有者はマイナス・エクイティに追い込まれるリスクが高く、家の引越しや住宅ローンの借り換えが難しくなる。コンサルタント会社Residential AnalystsのNeal Hudsonによれば、英国では住宅価格が20%下落すると、住宅ローンの5%がマイナス・エクイティになるという。ロンドンでは、10人に1人の住宅ローンが影響を受けるという。

良いニュースは、銀行がこの不況を乗り切ることができるということである。2007年から2009年にかけて、アメリカの銀行は未払い債務が増加し、破綻寸前に追い込まれた。コンサルタント会社のキャピタル・エコノミクスによれば、英国の銀行は現在、損失をカバーするために4倍近い資本を保有しているという。イングランド銀行の最新のストレステストでは、英国の金融機関は住宅価格が33%下落し、失業率が3.5%から12%に上昇しても吸収できるだろうと指摘している。アメリカでは銀行が住宅ローン市場から撤退し、現在では新規の住宅ローン融資の半分以上をノンバンクが担っている。このため、システム上重要な金融機関にリスクが集中することはなくなった。

それでも、住宅市場の縮小は深刻な影響を及ぼすだろう。カリフォルニア大学ロサンゼルス校のエドワード・リーマーは、2007年に発表した論文の中で、「住宅サイクルはビジネスサイクルである」と書いている。この論文では、アメリカでは過去10回の不況のうち8回は、住宅市場の低迷が先行していたと指摘している。金融危機の後、リーマーは、読者がメッセージを受け取れなかった場合に備えて、「住宅は本当に景気循環である」と題する論文を発表した。この2つのサイクルの関連は、住宅が所有者に「富の効果」をもたらすことから生じている。住宅価格が上昇すると、人々は自分の経済状況を良く思うので、より多く借り入れ、消費する。下落すると、人々は財布を締める。2019年のイングランド銀行の調査では、住宅価格が10%上昇すると、消費が0.35~0.5%上昇することが分かっている。

住宅市場とそれ以外の経済との間のもう一つの重要なチャンネルは投資だ。住宅に関連する設備投資、特に住宅建設は非常に変動しやすく、経済が成長するか縮小するかの分かれ目となることが多い。実際、2007年から2009年にかけてのアメリカのGDP下落の3分の1は、住宅投資の減少が占めている。英国でも、同様の結果が得られている。住宅建設業者は好景気を追い求め、景気の悪いニュースには尻込みしてしまう。今回、懸念が高まったことで、アメリカの民間住宅着工件数は4月以降20%減少している。今回は、インフレと高額の光熱費ですでに資金繰りが悪化している借り手が、住宅ローンの返済額を増やすために他の商品・サービスへの支出を減らすだろう。

住宅価格の暴落に明るい兆しを見出す人々もいる。価格が下がることで、若い人たちが初めて家を買うことができるようになると期待しているのだ。このような希望は、ほぼ間違いなく打ち砕かれる。住宅価格の是正が行われると、そして時にはその後数年間、住宅所有率は上昇するどころか、むしろ低下する傾向にある。例えば英国では、マイホームを持つ人の割合は約65%で、世界金融危機が始まったころの70%から低下している。2000年代後半に大暴落を経験したアイルランドでは、住宅保有率はピーク時からまだ10%ポイント以上低い水準にある。住宅価格の下落を引き起こす経済状況は、同時に住宅を所有しようとする人々の可能性をも脅かす。失業率は上昇し、賃金は低下する。金利が上昇すれば、人々の借入額は減少し、住宅ローンの貸し手は融資に慎重になる傾向がある。カナダでは、借入コストの上昇は、購入価格の低下による節約分を「押し流す」ことになると、ブリティッシュ・コロンビア大学のツァー・ソマヴィル教授は予測する。

住宅は政治的なもの

住宅不況の最大の影響は、政治にあるかもしれない。住宅所有が通過儀礼とみなされている国々では、購入可能な価格の上昇なしに価格が下がれば、すでに痛んでいる傷に塩を塗るようなものだ。「どこまで下がるのか? とんでもなくグロテスクな価格まで下がるのか?」とモントリオールでコミュニティワーカーと自転車修理工をしているロビン・ブラックは言う。「基本的に、私はその夢が終わったと受け入れています。逃げ出すタイミングを逃したんです」。数少ないミレニアル世代は、頭金を払うために倹約してきたが、これからはずっと高い住宅ローンの支払いに苦労しなければならない。抵当権抹消の危機が潜んでいる。以前にはなかったことだが、家を失う可能性があるのだ。

実質賃金の伸びが悪くても、少なくとも自分の家の値段は上がっているのだからと、長年にわたって、より確固とした住宅所有者は安心していたのである。しかし、そのような時代は終わった。10年間の価格上昇で大成功を収めたベビーブーマーでさえ、ダウンサイジングが難しくなり、老後は少ない貯蓄で生活するという見通しに直面している。このことは、金利の上昇は、かつて現状から利益を得ていた人々が、損失を被ることの意味を知ることになり、予測できない政治的影響を及ぼすことを意味する。

そのため、政策立案者が大規模な救済活動を開始したとしても、驚くにはあたらない。すでにハンガリー政府は、住宅ローン金利の上昇から国民を保護する措置をとっている。ニュージーランドの住宅に関する分析では、IMFは「第二ラウンド効果と顕著な景気後退を避けるために、政策支援が必要かもしれない」と懸念している。スペインでは、銀行が変動金利型住宅ローンの支払い増額を制限することを検討していると報じられている。英国の金融評論家で、国内の全新聞社を合わせたよりも影響力のあるマーティン・ルイスは、住宅ローン保有者に対する国の支援を求めるキャンペーンを始めた。住宅価格が地に落ちれば、こうした要求はますます高まるだろう。■

From "Housing markets face a brutal squeeze", published under licence. The original content, in English, can be found on https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze

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