手遅れ寸前、ベトナムの不動産危機
ベトナムのハノイで建設中の住宅ビルの隣に立つクレーン車。Photographer: Maika Elan/Bloomberg

手遅れ寸前、ベトナムの不動産危機

ベトナムにとって、悪化する不動産部門の信用収縮が世界最速の経済成長の1つを頓挫させるのを防ぐための時間は残り少なくなっている。ベトナムの債券協会が追跡している不動産開発業者向け債券の約46億ドルの償還期限が来年に迫っている。

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(ブルームバーグ) – ベトナムにとって、悪化する不動産部門の信用収縮が世界最速の経済成長の1つを頓挫させるのを防ぐための時間は残り少なくなっている。

ベトナムの債券協会が追跡している不動産開発業者向け債券の約46億ドルの償還期限が来年に迫っており、地元の不動産幹部やアナリストによると、政府は支援せずに債務を履行するのに苦労することになるという。反賄賂キャンペーンが投資家を脅かし、当局が業界全体の新規債券発行を凍結したため、資金調達はほぼ途絶えた状態となっている。

満期の壁が迫っているため、債務不履行が相次ぎ、不動産問題が銀行部門や経済にとってより大きな危機となる危険性がある。ベトナムの不動産負債の絶対的な規模は中国のそれに比べれば小さいが、それでも経済活動の約11%を占めている。中国のように経済成長に打撃を与える懸念が高まり、ベトナム政府に対して手遅れになる前に対策を講じるよう求めているのだ。

不動産開発会社Nam Long Groupの最高経営責任者Tran Xuan Ngocは、「不動産セクターは大きな危機に瀕している」と語る。「政府の行動次第なので、危機がいつ過ぎ去るかはわからない」。

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国際通貨基金(IMF)は、建設業とサービス業が好調なことから、今年の経済成長率が7%に達すると予測しているが、その実現には問題がある。また、不動産と密接な関係にあるベトナムの銀行業界にも影響を及ぼしている。この2つのセクターは株式ベンチマークの半分のウェイトを占めている。

ストレスの兆候はすでに広がっている。フィッチ・レーティングスは最近、来年の住宅販売が5%減少すると予想し、コストの上昇と相まって、不動産会社のレバレッジが上昇するとみている。現金が不足しているため、企業は超高金利のシャドーローンに頼らざるを得ず、物件を40%ものディスカウントで売らざるを得なくなっている。Nam LongのNgocによると、ベトナムで新築の住宅1,000戸を販売するのに、以前は約2カ月かかっていたが、今では6〜8カ月かかるという。

SSI証券は、来年は不動産業界にとって過去最大の償還期限になると予測している。デベロッパーの負債の大半は現地通貨で保有されており、満期に関する公的データはあまりない。大半は地元の銀行や個人投資家が保有している。

不動産危機の発端は、今年初めに当局が違法行為の疑いで社債発行を取り締まり、不動産市場是正のための一連の行動を開始したことにある。高官逮捕、新規発行の突然の凍結、債券業界の見直しなど、不動産市場を是正するための一連の措置がとられた。

必要なのは改革

アナリストは、圧力開放弁となりうる債券規則の緩和を期待している。最近の政令65号は、情報開示のハードルを上げ、買い手を機関投資家に限定することで、不動産株への打撃と新規債券発行を冷え込ませた。

メイバンクのアナリスト、タイラー・マン・ドゥン・グエンによると、ベトナムの不動産市場が改善するには政令65号を大幅に改正する必要があり、政府は来年のデベロッパーの企業収益を見てから対応する可能性が高いと予測しています。

先週、地元紙Thanh Nienが、ベトナム財務省は資金不足を緩和するため、企業が社債の満期を2年まで延長できるようにする法令改正を提案していると報じ、政府はすでにその姿勢を緩和しているように見える。

ベトナムの指導者たちは、主要な製造拠点となることを目指し、国の経済成長目標に焦点を当て続けている。すでにApple Inc.のサプライヤーやSamsung Electronics Co.を誘致している。このことは、ハノイがリスクに対して迅速かつ積極的に行動することを意味している。Ho Duc Phoc財務相は先月、政府は開発業者の資金調達を容易にするための措置を講じると述べた。

ベトナム投資開発銀行のチーフエコノミストであるカン・バン・ルックによると、それだけでは十分ではないかもしれない。カン・バン・ルックは、投資家を債券市場に呼び戻すために、政府はもっと多くのことを行う必要があると述べている。例えば、一般向けの社債発行の申請承認期間を現在の6ヶ月から1年というレベルから1ヶ月以下に短縮することなどが挙げられます。

「提案された措置は、供給側の困難を取り除き、発行者の息の根を止めやすくした。しかし、市場への新たなキャッシュフローを増やすためには、より多くの需要側のソリューションが必要です」と、カン・バン・ルックは述べている。

VnDirect Securities Corp.のリサーチ部門長であるTran Khanh Hienによると、開発者が土地開発の法的権利を得るためのプロセスを加速させること、金利引き下げによる借入コストの低下、債券販売の正確な情報開示を確保することも助けになるとのことだ。

ストレステスト

借り換えのリスクが大きいため、キャッシュフローが大きな懸念材料となっている。短期資金に依存する企業は、社債の募集と取引に関する新しい規制をまだ消化していない。ちょうど来年、46億ドルの債務の壁に直面することになる。この借り換えは、「デベロッパーの返済能力に対するストレステスト」になるとHienは予測している。

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デベロッパー株の投資家はすでに出口に殺到しており、No Va Land Investment Group Corp.、Hai Phat Investment JSC、Phat Dat Real Estate Development Corp.の株は今年80%以上下落した。前者は事業再構築の真っ最中だ。不動産協会は、不動産市場が低迷し、すでに今年の7.4%から2023年には6.2%に落ち込むと予測されている経済の足かせになる恐れがあると述べている。

また、この業界への貸し手も苦境に立たされる可能性がある。Viet Capital Securities JSCの10月18日の分析によると、Vietnam Technological and Commercial Joint-stock Bank、Tien Phong Commercial Joint Stock Bank、Military Commercial Joint Stock Bankは、社債ポートフォリオの30%から70%に及ぶ不動産エクスポージャーを有している。

株式の大幅な下落は、デベロッパーが株式市場で資金を調達する機会にも支障をきたしている。ベトナムの株式市場は今年これまで31%下落し、Bloombergが追跡しているグローバルベンチマークの中でワースト2位となった。

Manulife Investment Fund Management (Vietnam) Co.の債券部門責任者Nguyen Duc Haiは、「不動産市場は短期的には、政策の動きだけでなく、金利上昇環境からも逆風を受けるだろう」と述べている。

-- Harry Suhartono、Mai Ngoc Chau、Nguyen Dieu Tu Uyen、Karthikeyan Sundaram、John Boudreauの協力を得ています。

Nguyen Kieu Giang and Ishika Mookerjee. Property Crisis Pressures Vietnam to Act Before It’s Too Late.

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翻訳:吉田拓史、株式会社アクシオンテクノロジーズ