アマゾンが不動産帝国を構築  全米の土地を静かに購入
3月9日、サンディエゴで建設中のアマゾンの仕分けセンターの外で働く作業員。Bing Guan/Bloomberg

アマゾンが不動産帝国を構築 全米の土地を静かに購入

アマゾンは、新世代の立体倉庫に使用する予定の不動産に何十億ドルも費やしている。現在、オンライン販売の伸びは鈍化しており、パンデミック時の積極的な物流拠点の拡張策は調整を強いられている。

ブルームバーグ

(ブルームバーグ) — テキサス州ラウンドロック郊外にある193エーカー(約78万平米)の土地は、米国最大の開発業者たちが熱望しいた。急成長中のオースティン市から数マイル北に位置するこの未開発の区画は、同州の甘い土地利用法を考慮すれば、事実上どんな用途にも利用できたのである。そのため、著名なロビンソン一族が昨年この土地を売りに出したとき、住宅建設業者、未公開株大手のブラックストーン、全米で倉庫を貸し出している工業地主のプロロジスなど、さまざまな不動産関係者が強い関心を示した。しかし、10月に落札者が現れたとき、それは不動産会社ではなかった。世界最大のeコマース企業である。米アマゾン・ドット・コムだ。

シアトルに本社を置くこの巨大企業は、約3年前から南カリフォルニア、テキサス、イリノイ、フロリダ、ベイエリアなど、米国の主要市場で静かに物件探しを始めいた。会社提出書類によると、2020年から2022年の間に、アマゾンは北米で所有する建築済みの産業用スペースの量を3倍に増やした。アマゾンは、廃止されたコールセンターなど既存の建物を購入することもあるが、裸の土地も購入しており、そのうちの約4000エーカーを同期間に取得したと不動産調査会社のCoStar Group Inc.は述べている。アマゾンはこの不動産の多くを、人口の多い地域の顧客の近くに多種多様な製品を保管できる、新世代のタワー型フルフィルメントセンターに利用する計画だと、この戦略に詳しい人たちは述べている。

アマゾンにとって、土地の購入は大きな変化だ。これまでアマゾンは、一握りのデベロッパーが不動産を探し、かなりシンプルな倉庫を建設し、それを同社に貸し出しいた。現在、アマゾンは開発プロセスの一部を自社で行うようになってきており、最高のスペースを求めて長年のパートナーに入札することもしばしばだ。

これは潜在的にリスクの高い戦略で、アマゾンは産業用不動産市場の気まぐれにさらされることになる。同社はまた、パンデミック時に過剰に建設し、オンラインショッピングの急増が減速した現在、過剰な倉庫スペースを抱えている。その結果、アマゾンは不要なスペースを転貸することを検討し、倉庫の拡張を遅らせている。「すべての企業がそうであるように、われわれも不動産の空き状況や顧客の需要のある場所に適応しており、また財務状況に基づいて常にアプローチを評価している」と広報担当のケリー・ナンテルは声明で述べている。

しかし、同社は長期的な不動産戦略に変更はないという。経営陣は、オンラインショッピングを店舗に行くのと同じくらい即座に満足できるものにするという創業者ジェフ・ベゾスのビジョンを実現するため、適切な場所に土地を確保することに引き続き尽力している。もしアマゾンが今、顧客の近くに進まなければ、車ですぐのところにあるウォルマートなどの競合他社に、その近さを永久に明け渡してしまうかもしれないのだ。

「この投資の裏側には、消費者にとって何かがあるはずだ」と、Cowen and Company LLCのアナリスト、ジョン・ブラックレッジは言う。「2日後ではなく、5時間後に手に入ると分かれば、人々はアマゾンでもっと買うようになるでしょう」

活況を呈するオースティン地域の顧客に近接しているため、アマゾンの倉庫に理想的な土地である。Jordan Vonderhaar/Bloomberg

CoStarによると、アマゾンは過去2年間に少なくとも22億ドルを費やして土地や再開発予定の物件を取得しているが、テキサス州など一部の州では購入価格が開示されていないため、この推定値は保守的なものだという。

2020年3月、同社はサンディエゴとメキシコとの米国国境の間にある活気ある工業地帯の63エーカーの土地に3,000万ドルを投じた。そして、高さ130フィート(約40メートル)の最新鋭の施設を建設し、大量の商品を即日出荷できるように処理する。当時、アマゾンは24時間に1つの割合で新しい物流施設をオープンしていたため、この取引が標準的な慣習からの逸脱であることに気づく人は少なかった。

アマゾンは歴史的に不動産に資金を投じないことを好んできた。ベゾスは、できるだけ長く新興企業のように事業を運営することに熱心で、現金には常に別の計画があった、と関係者は言う。クラウドコンピューティング、音声認識プラットフォーム「Alexa」、映画スタジオの建設など、変革をもたらす可能性のある長期的な投資に好んで投資していたのだ。

ベゾスの不動産購入に対する嫌悪感は、特にアマゾンが成熟し、そのニーズが変化するにつれて、一部のアマゾン不動産幹部を困惑させたという。ウォルマートのような小売業の競合他社は、米国内の店舗のほとんどを自社で所有しているため、支配力が強く、資産も高く評価される。不動産ポートフォリオは、売却やリースバックが可能で、土地の使用をあきらめることなく、企業が不況期を乗り切るために役立つ。また、アマゾンがデベロッパーと取引する際に、得られるはずのお金を得られていないという懸念もあった。アマゾンが長期賃貸契約を結ぶと、その土地の価値は通常急上昇し、20年間も家賃を払い続けているにもかかわらず、同社はその上昇分の恩恵をまったく得られないことが多いのだ。

アマゾンが顧客に即日配達するようになったことは、ベゾスの戦略を見直す絶好の機会であった。同社は、土地が少なく、競争が激しい顧客の近くに産業用スペースを必要としていた。郊外の空き地にボックスを建てるのは、もはや通用しない。アマゾンは、都市部の狭い土地に多くの製品を詰め込まなければならず、より専門的で高価な高層ビルを建設する必要があったのだ。大都市の陰に隠れた工業用地はますます不足し、United Parcel Service Inc.やFedEx Corp.などの流通企業から食料品店、レストランチェーン、カーディーラーまで、多くのプレーヤーが競って求めています。パンデミック関連の需要で建設ラッシュが続いているにもかかわらず、工業用地の空室率は3.4%と過去最低水準にある。

アマゾンがサンディエゴに開発した多層階のフルフィルメントセンター。Bing Guan/Bloomberg

土地を購入するのはリスクが高い。アマゾンは地元の官僚主義や政治と交渉しなければならないため、開発にはさらに大きなリスクが伴う。しかし、新世代のフルフィルメントセンターは、現在国内に点在している40フィートの箱よりも数段複雑であるため、経営陣は選択の余地がないと感じていると、この戦略に詳しい関係者は語る。

新しい施設は高さ100フィート(30.48m)以上にもなり、最先端のオートメーションが搭載され、大量の電力を必要とする。倉庫のデベロッパーは通常、高額で専門的なプロジェクトを避ける。特に、築100年のレンガ造りの倉庫は、適切な場所であれば今でも高値で取引されることがある。単純な倉庫であれば新しいテナントを見つけるのは簡単だが、アマゾンの厳しい仕様に合わせて建設された施設を再リースするのは非常に難しい。

新しい施設は、現在1平方フィートあたり約200ドルの一般的な倉庫の2倍の建設コストがかかる可能性がある。そのためアマゾンは、拡張のための資金調達のために、利益追求に焦点を絞ったデベロッパー以外の新しい種類の投資家に働きかけている。USAA Real Estate Co.、ソフトバンクグループ傘下のフォートレス、GLP Capital Partners LPなどの投資会社が、リース契約よりも社債に近い取引でアマゾンの拡張に融資することに関心を持っている。

建物が次のテナントにアピールできるかどうかを心配するデベロッパーとは異なり、これらの投資家は借り手の信用力をより重視する。また、Validus Capitalのディレクターで商業不動産コンサルタントのエリック・フランケルによると、不動産が他の投資からの利益を税金から保護できるため、アマゾンが約20年間で支払う低いリターンを受け入れることが多いとのことだ。「これらの新しい倉庫は非常に特殊で、むしろ製造施設に近いものだ。そのため、アマゾンはさまざまな融資先を見つける必要がある」

サンディエゴの施設を後にする従業員。Bing Guan/Bloomberg

アマゾンはすべての入札戦争に勝つわけではない。関係者によると、同社はシカゴ郊外のオールステートの本社と、マイアミ近郊の100エーカーの土地を産業用不動産会社に奪われたという。しかし、アマゾンは、突然、資金力のあるライバルと最高の土地を競うことになった企業との長年の関係を覆すほど頻繁に実力を発揮しているのだ。アマゾンはデベロッパーに倉庫建設の監督料を支払うが、その額は500万ドル台と、空き地をアマゾンが入居する真新しい施設に変換することで得られる最大5,000万ドルの利益と比べると微々たるものだと、この問題に詳しい関係者は述べている。

開発業者にとって、この新戦略はアマゾンとの取引をより複雑なものにする。同社との取引を続けているため匿名を希望した事情に詳しい関係者によると、多くの開発業者は、買収して電子商取引大手に貸し出すことを望んでいる土地を同社に見せることをためらっており、アマゾンがそれを買おうと決断することを恐れているという。アマゾンが小包の自社購入や開発など他の戦略を検討する中、同社は突然取引を中止していると、同社の戦略に詳しい人物は言う。開発業者や仲介業者によると、この1年で、アマゾンは何十もの配送センター計画から手を引いてきたという。

アマゾンと取引のある不動産開発業者は、「みんな腹を立てている」と話す。「彼らは、自分たちを助けてくれたパートナーを切り捨てようとしている」。同社は開発者との関係が悪化したことを否定し、開発者がアマゾンを必要としているのと同様に、開発者をパートナーとして必要としていると述べた。

問題は、アマゾンが好景気時代の戦略を現在の経済状況にどのように適応させるかである。オンライン販売の伸びは鈍化し、金利は上昇し、一部のアナリストは今後数カ月で不況になると予想している。この問題に詳しい関係者によると、同社はすでに、今後数年間に新たに建設する予定の立体倉庫の数を、40もの数から10程度に減らしているという。「当社の計画は進化し続けており、将来の建設や発売を確認することはできない」と広報担当のナンテルは述べた。

経営陣はまた、すぐに必要のない不動産の一部を手放すか、需要が再び回復する日のために持ち続けるかについて議論している、と関係者は述べている。すべての不動産を残すことに賛成する人たちは、将来同じスペースを確保するのはさらに高くつくし、不可能になる可能性があるという。この議論がどう決着するかは、小売・物流部門のチーフであるデイブ・クラークの後任として、アンディ・ジャシー最高経営責任者が誰を選ぶかによって決まるだろう。クラークの後任は、消費者が手を引き始めているこの時期に、より迅速な配送に投資することの落とし穴を考えなければならないだろう。

アマゾンが昨年秋にラウンドロックに購入した193エーカーの土地には、潜在的な可能性と危険性が凝縮されている。一方では、オースティン近郊に次世代倉庫を建設することで、今後何年にもわたって急成長する地域のニーズに対応することができるようになる。一方、不況が現実のものとなり、オンライン販売の成長が鈍化し続ければ、アマゾンは高価な土地を手放すことになるかもしれない。

すでにアマゾンは、その賭けに出ているようだ。アマゾンは新施設の建設に向けて迅速に動き、地元住民を取り込むためにコミュニティ・ミーティングを開催し、今年の夏には許可申請の手続きを開始する予定であった。ところが5月19日、アマゾンの経済開発担当者が、市当局に対し、このプロジェクトを無期限に延期すると発表した。

「最近の業績報告書で述べたように、顧客の需要パターンが安定してきたため、当社のキャパシティと需要をよりマッチングさせる機会が訪れた」と、ジェシカ・ブローは電子メールで書いている。「この場所のスケジュールがより明確になった時点で、市や近隣のコミュニティと再協議する予定だ」

Spencer Soper and Natalie Wong. Amazon Builds Property Empire, Quietly Buying Land Across the US.

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