中国の住宅不況は公式データよりはるかに深刻［ブルームバーグ］

(ブルームバーグ) -- 中国の公式統計から判断すると、中国の住宅市場は低調な経済成長とデベロッパーの記録的な債務不履行に直面しながらも、驚くほど回復している。

政府統計によれば、新築住宅価格は2021年8月の最高値からわずか2.4％下落しただけで、中古住宅価格も6％下落しただけだ。

しかし、不動産業者や民間のデータ・プロバイダーが発表している状況はもっと悲惨だ。

これらの数字によると、上海や深圳のような大都市圏の一等地や、中国の第二級・第三級都市の半数以上で、中古住宅価格が少なくとも15％下落している。杭州にあるアリババ・グループ・ホールディング・リミテッドの本社近くの中古住宅は、地元のエージェントによると、2021年後半の高値から約25％下落している。

業界関係者やエコノミストによると、中国の公式な住宅価格指数は、市場の転換点を捉えるのに苦労している長年の方法論のせいもあり、景気後退の深さを過小評価している可能性が高いという。

習近平国家主席の下で情報へのアクセスがますます制限されている中国では、タイムリーな経済データが得られるかどうか、投資家の間で懸念が高まっている。また、需要を下支えする策を練るにあたって、政策立案者自身が市場を正確に把握しているかどうかについても疑問が投げかけられている。もう一つのリスクは、警戒心の強い住宅購入者が、データで価格下落が明らかになるのを待ってから手を出すということだ。

アナリストによれば、取引による価格データではなく調査に部分的に依存するこの手法は、当局がトレンドを滑らかにし、大きな変動を避けるのに役立っているという。これとは対照的に、 米国では、広く引用されているS&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Indices（S＆Pコア・ロジック・ケース・シラー住宅価格指数）は、全国各地の登記所で収集された住宅価格データを使用している。

20年以上にわたって世界の不動産市場を調査してきたヘンリー・チンにとって、データの出所と正確さは極めて重要だ。

「多くの国の住宅価格データは市場全体の取引に基づいているが、中国は選別されたサンプルを使っている。市場が落ち込むと、そのようなデータには本当の市場の状況が反映されにくくなる」。

中国統計局はオンライン上の説明で、新築住宅価格の生データは地方の住宅取引機関に登録されたすべての売買に基づいていると述べている。しかし、中古住宅価格は主要プロジェクトの販売と調査の両方に基づいているという。統計局はブルームバーグに対し、70都市の住宅価格を算出するために、世界的に一般的な計算式であるラスパイレス指数を使用していると述べた。市場ウォッチャーによれば、サンプリングと指数算出の方法論はあいまいなままだという。

香港のナティクシスでアジア太平洋地域のチーフエコノミストを務めるアリシア・ガルシア・エレロは、「調査ベースのデータは、極端な変動を避ける目的がある。しかし、人々が価格がさらに下落することを警戒し、買わなくなれば、このようなデータはその目的を失うことになる」と言う。

ゴールドマン・サックス・グループのエコノミストは、7月に発表した報告書「中国の住宅価格指標の違いを理解する」の中で、公式および民間の情報源が示唆する住宅価格の変動が市場の認識と一致していないように見えることがあるのは、このためだと指摘している。

世界の多くの地域とは異なり、中国当局は取引決済後の住宅価格を公表していない。2021年、統計局は公式の住宅価格指数に対する懸念に対し、不動産市場における需給の変化を「概ね」反映することができる、とウェブサイトの声明で回答した。

価格下落

アリババの本社に近い杭州では、いくつかの地域の住宅価格が2021年10月頃のピークから25％から28％下落しているとエージェントは述べている。上海の駐在員や金融関係者に人気の繁華街である連陽では、住宅価格は2021年半ばの過去最高値から15％から20％下落しているという。

国聯証券のエコノミストは、中古住宅取引サービスを提供するKEホールディングスのデータを引用したレポートの中で、新たな減速が始まる前の3月時点でも、第2級および第3級都市の半数以上で、中古住宅価格がピークから15％以上下落していると指摘している。同機関は2018年11月からのデータしか集計していないため、ピークからの実際の下落はより急激なものになる可能性がある、とエコノミストは注意を促している。

かつては住宅不況に強いと考えられていた一流都市も無縁ではない。不動産調査機関Leyoujia（乐有家）の7月のレポートによると、深センの少なくとも5つの人気地区の中古住宅価格は、過去3年間で15％下落している。南部の中心地は、国内で最も手頃な価格の住宅市場ではない。

Wang Lisheng率いるゴールドマン・サックス・チャイナのエコノミストは7月のレポートの中で、政府系であれ民間系であれ、中国のすべてのデータソースは、住宅価格を追跡するための比較的安定したポートフォリオを作成する上で「重大な課題」に直面していると述べている。中国の住宅価格に関する評価では、「完璧な」指標は存在しないとしている。

「不動産セクターの勢いとセンチメントは、成長と政策に大きな影響を与える」とWang Lishengは書いている。「持続的な下落圧力と緩和期待の高まりという不動産セクターの綱引きの中で、住宅価格はもっと注目されるべきだ」

住宅価格に関する認識のギャップは、当局が自由に使える膨大な政策手段の数々にも起因している。オーストラリア、シンガポール、米国などの国々が融資額の制限を強化したり、金利を引き上げたりする傾向があるのに対し、中国はそれだけにとどまらず、特定の都市で生まれていない人の住宅購入を禁止したり、一人が所有できる不動産の数を制限したりすることができる。

世界銀行の元中国担当ディレクターで、現在はシンガポール国立大学に在籍するバート・ホフマンは、「住宅価格統計の弱点が事態を好転させるとは到底思えない」と指摘する。「市場を安定させるための適切な政策を決定するのに不利に働くかもしれない」。

最初の住宅

中国政府は価格にも直接介入している。中国ではほとんどの新築住宅が建設される前に販売されるため、そのようなプロジェクトに対する規制の上限によって歪みが生じる。「販売前許可」を通じて、地方住宅当局はデベロッパーが販売する予定の住宅価格を設定している。

2016年以降、このアプローチは、中古住宅価格が高騰し続けても、住宅購入熱狂の後、大都市の新築住宅価格をほぼ横ばいに保つことに成功した。その後、価格が下落し始めると、深刻な減速にもかかわらず、この取り決めは新築住宅の下落幅を小さくするのに役立った。

「価格差は、住宅市場を正しく読むための大きな障害となっている」とE-house China Research and Development Instituteのリサーチ・ディレクター、Yan Yuejinは言う。「人気のある新築プロジェクトの中には、市場が赤熱しているように感じさせるものもあるが、実際には郊外のプロジェクトの中には、本当に売るのが難しいものもある」。

中古住宅

ゴールドマンのアナリストによると、中古住宅価格も近年歪みの影響を受けている。2021年以降、10以上の主要都市で政府が中古住宅市場にいわゆる「基準金利メカニズム」を導入し、住宅購入熱を冷ますために市場ベースの価格を政府推奨価格に置き換えている。

このほかにも、税制上の理由から中古住宅価格を低く設定した別契約を結ぶという長年の慣行もあり、公的な取引価格は実際の価格よりも人為的に低くなっている。

上海の不動産業者であるグオは、デリケートな問題であるため、名字のみでの名乗りを求めた。取引データには、実際の取引価格よりも、売り手と買い手が当局に申告した人為的な安値が反映されていることが多いという。

情報の正確性が疑問視される不動産市場は、買い手を遠ざけ、将来の政策対応を判断しにくくする可能性がある。

野村ホールディングスのチーフ・チャイナ・エコノミスト、ルー・ティンは、「北京はすでに不動産セクターの緊張を緩和するためにいくつかのことを行っているが、それはあまりにも遅く、あまりにも少ない」と述べた。「ある時点で、北京は下落スパイラルに歯止めをかけるため、さらなる対策を講じざるを得なくなるだろう」。

--取材協力：ジェームズ・メイガー

China’s Housing Slump Is Much Worse Than Official Data Shows

By Bloomberg News

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翻訳：吉田拓史、株式会社アクシオンテクノロジーズ