米商業不動産業者の憂鬱：25年までに期限迎える負債1.5兆ドル

(ブルームバーグ) -- 米国の商業用不動産負債のうち、ほぼ1兆5,000億ドルが2025年末までに返済期限を迎える。これらの借り手が直面している大きな問題は、誰が彼らに融資するのか、ということだ。

オフィスビルから店舗、倉庫まで、さまざまな不動産を所有するオーナーにとって、「借り換えリスクは前面に出ている」と、モルガン・スタンレーのアナリスト、ジェームズ・イーガンらは先週、メモに書いている。「満期の壁が前面に出ている。関連するリスクも同様だ。

投資銀行は、オフィスや小売物件の評価がピークから谷間にかけて40％も下落する可能性があり、債務不履行のリスクが高まると予測している。

さらに、昨年この業界への最大の信用供給源であった中小・地方銀行は、シリコンバレーバンク（SVB）の倒産に伴う預金流出で揺れており、借り手への資金供給能力が低下するとの懸念が高まっていることも、悩みの種となっている。

債務の壁は、良くなる前に悪化することになる。データプロバイダーMS noteによると、満期を迎える負債額は今後4年間上昇し、2027年に5,500億ドルでピークに達する。銀行はまた、ファニーメイなどの米国政府系機関が発行するCMBS（商業不動産担保証券）の半分以上を所有しており、このセクターへのエクスポージャーを高めている。

「銀行がこのエコシステムにおいて、貸し手としてだけでなく買い手としても果たしてきた役割は、今後起こる借り換えの波をさらに大きくするだろう」とアナリストは書いている。

金利の上昇と債務不履行の懸念は、すでにCMBSの取引に打撃を与えている。ブルームバーグ・ニュースがまとめたデータによると、政府の支援を受けないCMBSの売上は、第1四半期に前年同期比で約80％減少した。

このような暗澹たる状況の中、良いニュースもいくつかある。金融危機後の保守的な融資基準が、借り手、ひいては貸し手を価値下落からある程度守っている、とアナリストは書いている。

また、賃料が上昇を続ける中、集合住宅に対するセンチメントも非常にポジティブであり、投資家の数が増加する中、Blackstone Real Estate Income Trust が2月にプラスのリターンを記録した理由の1つだ。このような物件の所有者が借り換えを行う際には、エージェンシー・バック・ローンが利用できるようになる。

それでも、集合住宅を除くと、銀行が直面する問題の規模はさらに大きくなる。報告書によると、今後5年間に満期を迎えるその他の商業用不動産ローンのうち、70％もが銀行によって保有されているという。

「商業用不動産は再価格をつける必要があり、債務の借り換えのための代替手段が必要である」とアナリストは述べている。

一方、欧州の不動産発行会社は、240億ユーロ以上に相当する返済期限を今年中に迎えると、Bloomberg Intelligenceのアナリスト、Tolu Alamutuはメモに書いている。

「投資計画の縮小、合弁事業の拡大、債券の買い戻し、可能であれば減配など、不動産会社がデレバレッジに全力を挙げているのは間違いありません」と、彼女は電子メールで述べた。「売却も重要な焦点だ。最近の不動産発行会社のコメントでは、大規模なポートフォリオの売却はまだ容易ではないとのことだ」

--ブルース・ダグラス、ケビン・キングスバリー、ジェームズ・クロンビーの協力を得ている。

A $1.5 Trillion Wall of Debt Is Looming for US Commercial Properties

By Neil Callanan

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翻訳：吉田拓史、株式会社アクシオンテクノロジーズ