バブルに沸いた世界中の住宅市場に警告の兆し
6月10日、プラハ。住宅価格の高騰を抑えることは、過去数十年で最も速いインフレを抑制しようとする政策立案者の目標の重要な部分である。Milan Jaros/Bloomberg

バブルに沸いた世界中の住宅市場に警告の兆し

世界中のバブリーな住宅市場に警告のサインが灯っている。世界的な金融引き締めは住宅購入者を圧迫し、景気減速が経済に波及するリスクを高めている。

ブルームバーグ

(ブルームバーグ) -- 世界経済はすでに、猛烈なインフレ、株式市場の混乱、過酷な戦争と戦っているが、大規模な住宅ブームの崩壊という新たな脅威に直面している。

世界中の中央銀行が金利を急速に引き上げる中、借入コストの高騰により、すでに不動産を購入するのに踏みとどまっていた人々がついに限界に達している。カナダ、米国、ニュージーランドなどでは、かつて活況を呈していた住宅不動産市場が急激に冷え込むなど、その影響が現れている。

底値の住宅ローン金利と政府の景気刺激策に後押しされ、リモートワークを普及させ、住宅購入者をより広い場所を求めるようにしたパンデミックによって、価格が急騰してきた数年から急反転しているのである。ブルームバーグ・エコノミクスの分析によると、OECD加盟国の19カ国では、家賃と住宅の価格を合わせた比率が2008年の金融危機前よりも高くなっており、これは価格がファンダメンタルズから外れていることを示している。

ニュージーランドがリスクランキングのトップに|OECD加盟国および加盟国の不動産リスクに関する5つの指標

過去数十年で最速のインフレを鎮めようとする多くの政策立案者にとって、高騰する住宅価格の抑制は重要な目標である。しかし、世界的な景気後退の見通しから市場が震え上がる中、住宅価格の下落は景気低迷を深める波及効果を生む可能性がある。

住宅価格の下落は、家計の豊かさを失わせ、消費者心理を悪化させ、将来の発展を阻害する可能性がある。アニマルスピリッツは通常、価値を失った資産の高い返済コストに直面したときに鎮まる。また、不動産の建設と販売は、世界中の経済活動の巨大な乗数である。

野村ホールディングスのグローバル市場調査部長であるロブ・サバラマン氏は、「危険なのは、景気循環と金融循環が同時に下降し、不況がより長く続くことだ」と指摘する。「10年にわたるQEは住宅市場の高騰を促し、住宅の値ごろ感が損なわれ、債務償還比率が急上昇するため、まもなくその反対側に入る可能性がある」

このようなシナリオでは、不良債権のリスクが高まるため、銀行融資がガタ落ちになり、経済が繁栄する信用の流れが阻害されることになる。米国と西ヨーロッパでは、金融危機の引き金となった住宅暴落によって、銀行システム、政府、消費者が何年も足踏み状態に陥った。

確かに、2008年のような崩壊は起こりそうにない。貸し手の基準は厳格化され、家計の貯蓄は依然として堅調で、多くの国では依然として住宅が不足している。労働市場も堅調で、重要な緩衝材となっている。

スコッチバンクのアジア太平洋地域経済部長であるトゥーリ・マッカリー氏は、「一般的に不動産は家計の資産の大部分を占めるため、価格の下落は個人消費と経済全体に直接的な影響を与えるだろう」と述べている。「とはいえ、多くの主要市場で家計のバランスシートは健全なままなので、住宅価格と世界経済に関するリスクは特に心配していない」と述べた。

それでも、世界的に金融引き締めがシンクロしていると、価格が急落するリスクは明らかに大きくなると、ロンドンのブルームバーグ・エコノミクスのニラジ・シャーは指摘する。今年、50以上の中央銀行が一度に少なくとも50ベーシスポイント(bp)の利上げを行い、さらなる利上げも予想されている。米国では先週、連邦準備制度理事会(FRB)が主要な金利を75bp引き上げ、1994年以来最大の引き上げ幅となった。

ブルームバーグ・エコノミクスによると、ニュージーランド、チェコ共和国、オーストラリア、カナダの住宅市場は世界で最も活況を呈しており、特に価格下落の影響を受けやすいという。ユーロ圏ではポルトガルが特に危険であり、オーストリア、ドイツ、オランダも高騰しているようだ。

アジアでは、S&Pグローバル・レーティングスの分析によると、韓国の住宅価格も脆弱であるように見える。同レポートでは、名目GDPに対する家計の信用度、家計負債の増加率、住宅価格の上昇速度がリスクになると指摘している。ヨーロッパの他の地域では、スウェーデンが住宅需要の劇的な回復を見せ、負債が世帯年収の200%に達する国として懸念を呼んでいる。

ゴールドマン・サックス・グループのエコノミストは先週のレポートで、住宅販売のシグナルは通常、価格よりも6ヶ月ほど先行しており、いくつかの国ではさらなる値下がりが予想されると述べている。ヤン・ハツィウス氏率いるエコノミストによれば、住宅市場の大幅な冷え込みは、先進国経済が減速する可能性が高い重要な理由であるという。

ゴールドマンのエコノミストは、「特にニュージーランド、カナダ、オーストラリアでは、非常に急速に住宅価格が下落し、住宅販売も大幅に減少していることから、ハードランディングが重大なリスクであることが示唆されるが、現在の引き締まり具合を考えると、これは我々の基準値ではない」と書いている。

中央銀行も独自に警告を発している。カナダ銀行は今月、金融システムの年次レビューで、金利が上昇し、支払いに窮する借り手が増える中、高水準の住宅ローン債務が特に懸念される、と述べた。ニュージーランド準備銀行の半期金融安定報告書では、金融システムに対する全体的な脅威は限定的だが、住宅価格の「急激な」下落はあり得るとし、富が大幅に減少し個人消費の縮小につながる可能性があるとしている。

「借り入れコストの上昇に伴い、不動産市場は重大な試練に直面している」とブルームバーグのシャー氏は指摘する。「中央銀行があまりに積極的に行動すれば、次の危機の種を蒔くことになりかねない。

世界中のバブリーな住宅市場で何が起きているのか、紹介しよう。

オークランドのポンソンビー地区。エコノミストは、ニュージーランドの住宅価格は今年約10%下落し、最終的には2021年後半のピークから20%も下落する可能性があると予想している。Photographer: Fiona Goodall/Bloomberg

ニュージーランド

2021年はニュージーランドの住宅価格が年間30%近く上昇し、目もくらむような高さに達した年だとすれば、2022年は音楽が止まる年になりそうだ--この突然の変化に、人々は慌てふためくことになった。

3月、ジョナサン・ミルンさんは、オークランド郊外のワンフンガにある実家を売却し、近くに200万ニュージーランドドル(130万ドル)でより大きな家を購入する時期が来たと判断した。彼と妻のジョージーは、地元政府によって180万NZドルと評価された古い家の、迅速な売却と良い価格を楽観視していた。

アップ・アンド・ダウン|高騰した価格は来年には下落に転じる見込み

しかし、4月にRBNZがインフレ対策として公定歩合を50ベーシスポイント引き上げ、過去22年間で最大の1.5%にしたことで、状況は一変した。5月にも50ベーシスポイントの引き上げを行い、来年は4%近くまで上昇するとの見通しを示した。

ミルンの家は、5月にニュージーランドで一般的な住宅販売方法であるオークションで売却される予定だったが、入札者が一人も現れなかった。

ニュースサイトの編集長である47歳のミルンは、「予想外だったのは、家を売り出すのがこれほど難しいとは思わなかったことだ」と語った。「毎週、10万NZドルずつ値下がりするのは分かっていた」。

先月末、彼らは政府の評価額を "劇的に "下回る金額を提示された。

経済学者は、ニュージーランドの住宅価格は今年10%程度下落し、最終的には2021年後半のピークから20%も下落すると予想している。多くの住宅所有者にとっては、ここ数年の大幅な株高に比べれば小さな下落ですが、より大きな影響が出る可能性があります。ANZ銀行のニュージーランド・チーフエコノミスト、シャロン・ゾルナーは、住宅価格の下落による貧富の差、金利上昇によるキャッシュフローへの影響、食品・エネルギー価格の上昇などが重なり、個人消費が抑制されると予測している。

オークランドにあるキウィバンクのチーフエコノミスト、ジャロッド・カー氏は、「昨年、市場に参入したばかりの住宅購入者の中には、2.5%の住宅ローン金利でスタートし、突然、6%に近い金利に切り替えた人もいるだろう」と述べた。とオークランドにあるキウイバンクのチーフエコノミスト、ジャロッド・カー氏は言う。「確かに痛みはあるだろう」

(エインズレイ・トムソンが取材)

4月、カナダは2年ぶりに全国的な住宅価格の下落を記録した。トロントとその周辺地域という、最も大きな上昇を見せた市場の周辺に痛みが集中した。Annie Sakkab/Bloomberg

カナダ

カナダの住宅市場は急速に変化しており、一部の購入者は販売が完了する前に物件の売却益を失っている。

トロント在住の不動産弁護士、マーク・モリス氏は、ある物件の評価額が、わずか数カ月前に合意した購入価格より20万カナダドル(約2,090万円)低くなった例を挙げ、「人々は積極的に取引から逃れようとしている」と述べた。そのため、買い手は手付金の10万カナダドルを放棄して、クロージングを回避しようとしたという。「『払いすぎた』と思っている人たちから、1日に何度も電話がかかってくる」

カナダでは4月に2年ぶりの住宅価格下落を記録し、5月にも下落したため、このようなケースが多発している。トロントとその周辺地域という、これまで最も大きな上昇を見せた市場に痛みが集中しているが、その影響はすでにバンクーバー周辺のかつてのホットな市場にも広がり始めている。

カナダ最大の都市における住宅価格のピーク|2月から約9%下落

カナダの住宅市場の混乱は、他国と同様、中央銀行による積極的な利上げキャンペーンによって引き起こされている。基準金利は年初の0.25%からすでに今日1.5%になっている。さらに金利の上昇が予想されるため、一部のエコノミストは、最もホットな市場で住宅価格が20%も下落する可能性があると述べている。

パンデミック発生から2年間で物価が50%以上上昇した日本では、劇的な変化といえる。物価が賃金の伸びを急速に上回ったため、一部の買い手の市場参入の希望は、現在跳ね上がっている低金利からきていた。

「カナダ国立銀行の副主任エコノミスト、マチュー・アルセノー氏は、全国の住宅価格は10%程度下落する可能性があると述べている。「新規購入者がこのままの価格で購入できるのだろうか?」

(アリ・アルトステッターが取材)

米国

フロリダ州ケープ・コーラルの住宅市場が減速していることを、メイベル・メレンディは1週間経っても、彼女が4月中旬に掲載した新築の住宅に問い合わせやオファーがないことから察知したそうだ。ほんの3カ月前、彼女は同じような物件を売りに出して3日で入札があった。

しかし、希望価格を51万ドルから42万5000ドルへと3回値下げした後、最初の物件公開から2カ月以上経った6月中旬も、彼女はまだ買い手を探していた。メモリアルデーの週末に来たあるオファーは、買い手が十分な額の住宅ローンを組むことができず、失敗に終わったそうだ。

「ほとんどの人が、以前は借りられた金額でも借りられなくなった」とメレンディは言う。

フレディマックによると、住宅ローン金利は今年、半世紀前からの記録で最も速いペースで上昇している。30年ローンの平均金利は先週5.78%に達し、2008年以来最高となった。このため、需要が急速に冷え込む中、建設業者と中古住宅販売業者の双方が値下げに踏み切っている。

仲介のレッドフィンによると、5月22日までの4週間に米国の住宅販売業者のほぼ20%が値下げし、2019年10月以降で最多となった。パンデミック時に、より手頃な価格の住宅を求める人々のホットな目的地となった一部の市場では、シェアが高くなった。例えばアイダホ州ボイシでは、4月に価格を下げた売り手は41%だった。ケープ・コーラルでは、約3人に1人だった。

売り手が価格を下げる|かつてホットだった地域で値下げした売り家の割合が上昇中

Redfinのチーフエコノミスト、ダリル・フェアウェザー氏は、買い手がますます絞られてきているため、売り手は価格が以前と同じペースで上がり続けるとは限らないことを認識している、と述べた。「需要に見合うように価格を下げなければならなくなる」と同氏は述べた。

フレディマックによると、米国の一戸建て住宅価格は2021年に推定18%上昇した後、2022年には10%、2023年には5%と、より緩やかなペースで成長すると予測されている。フレディマックの副チーフエコノミスト、レン・キーファー氏は「かなり大幅な減速だが、灼熱の住宅価格の伸びから来るものだ」と述べている。ミレニアル世代が高齢になり、家庭を持つようになったことに加え、売り家不足と、より広い空間を求める人々の需要が高まっているため、全国的に価格はまだ上昇傾向にあるはずだと、キーファー氏は言う。

それでも、需要の鈍化の影響は不動産業界に響いている。RedfinとCompassは先週、市場の急激な冷え込みを受けて、従業員を解雇すると発表した。

(ジョネル・マルテが取材)

5月に16%に達したインフレを抑えるため、チェコ中央銀行は金融引き締めキャンペーンを実施し、金利を1999年以来の高水準に引き上げた。Milan Jaros/Bloomberg

チェコとハンガリー

プラハの投資会社Cyrrusのシニアエコノミスト、ヴィト・フラディル氏は、チェコ共和国は高い住宅所有率、速いインフレ、低い失業率でヨーロッパで際立っていると述べた。チェコは、独特の複雑な建設許可制度と、首都で仕事を探す外国人からの需要の高まりと相まって、所得の伸びをはるかに上回る驚異的な価格上昇に直面している。

ロンドンに本拠を置くデータ分析会社CEICデータによると、チェコの住宅価格の四半期ごとの指標は、12月に前年比26%上昇した。チェコの平均的な国民の所得と不動産価格の差は、今や欧州連合(EU)の中で最も大きいものの1つであり、深刻なバブルの懸念が高まっている。

5月に16%に達したインフレを抑えるため、チェコ中央銀行は金融引き締めキャンペーンを行い、今週も会合を前に金利を1999年以来の高水準に引き上げた。

「この金利は需要を冷やすと期待されるが、インフレ率がこれほど高いのでは効果がない」とフラディル氏は言い、チェコの人々は住宅をインフレ・ヘッジと考え、株式よりも不動産への投資を好むと付け加えた。

プラハでは、ビデオ・エフェクト・プロデューサーのミーラ・サンカーが住宅購入をあきらめた。アイルランド出身の彼女は、当初300万コルナ(13万ドル)で市内中心部の1ベッドルームアパートメントを探そうとしたが、結局予算を2倍に増やしたが、それでも条件に合うアパートが見つからなかった。見つけた物件は、全面改装が必要か、人里離れた場所か、比較的治安の悪い場所にあるかのどちらかだった。

「この金額で、アイルランドのコーク近郊の4ベッドルームの大きな家か、インドの父の故郷の150平方メートルのアパートが手に入る」と彼女は言った。「腑に落ちない」

チェコ共和国はブルームバーグ・エコノミクスのバブル指標で2位、その隣国のハンガリーがそれに続いている。チェコでは、オルバーン・ヴィクトル首相が出生率を上げるために住宅購入の奨励策を打ち出している。

欧州連合(EU)のデータ機関ユーロスタットによると、同国の物価は2021年の最後の3カ月間で前年同期比で20%近く上昇した。ウクライナ戦争がエネルギーコストを押し上げ、建設労働者の確保が制限されたことで、状況は悪化する一方だ。先週、中央銀行は予想に反して主要金利を50ベーシスポイント引き上げた。

(アリス・カンターが取材)

イングランド銀行はここ数カ月で5回の利上げを行ったが、ロンドンのような地域は活況を呈している。Chris Ratcliffe/Bloomberg

英国

英国の住宅市場は、2年間にわたる歴史的な成長を経て、減速し始めている。パンデミック対策の一環として、2020年7月から昨年6月までの間、住宅購入者は50万ポンド(約61万4,000円)までの物件の印紙税が免除され、価格はさらにエスカレートし、住宅は「経済の他の部分から切り離されたかのように見える」と、ナイト・フランクの英国住宅調査責任者トム・ビル氏は述べている。

現在、イングランド銀行はここ数カ月で5回の利上げを行い、今後もさらなる利上げが予想される。このことは、住宅所有者が価値の下落に打ち勝とうと急ぐため、より多くの供給が可能になり、今年いっぱいは不動産が冷え込むことを予兆しているのかもしれない、とビル氏は述べた。

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住宅ブーム|住宅価格は過去最高を記録したが、市場は冷え込む兆しを見せている

すでに、新規住宅ローンの承認は過去2年間で最低に落ち込んでいる。王立公認会計士協会の調査によると、購入者の問い合わせは8カ月連続で増加した後、5月には減少した。

英国の不動産会社ハンプトンズ・インターナショナルの調査責任者、アネイシャ・ベヴァリッジ氏は、「人々は経済やウクライナ戦争が物価や生活費の上昇にどう影響するかを心配している」と述べた。「彼らはより慎重になっている」

イングランド銀行は今週、借り手の住宅ローン返済能力を測る「アフォーダビリティ・テスト」を8月1日付で廃止することを決めた。このため、初めて住宅を購入する人が余裕のない買い物をするリスクが高まる可能性がある。

それでも、ロンドンの一等地は、外国人投資家がこの国際都市に集まり、学生がパンデミック後に戻ってくるので、好調であるとビル氏は言う。バーミンガム、リバプール、マンチェスターなどの二級都市では、首都圏よりもさらに早く価格が上昇している。

「イギリスが、法の支配、良い学校、私有財産の尊重がある国だと思われている限り、お金は常に流れ込んでくる」とビルは言った。

(アリス・カントーが取材)

--Jeremy Diamondの協力を得た。

Enda Curran. The World’s Bubbliest Housing Markets Are Flashing Warning Signs.

© 2022 Bloomberg L.P.