シンガポール中心部の高級住宅街で強烈なバブルの兆し - アンディ・ムカルジー

(ブルームバーグ・オピニオン) -- 「レ・メゾン・ナッシム（Les Maisons Nassim）」は、賑やかなショッピング街オーチャードロードと広大で静かなシンガポール植物園に挟まれた緑豊かなナッシムロードに建つ、わずか14戸の低層型開発物件である。ビジネス・インサイダーによると、ナッシムロードは「シンガポールのビバリーヒルズ」なのだそうだ。そして今、この1マイルに及ぶ超高級住宅地の不動産価格は灼熱の様相を呈している。

5月、レ・メゾン・ナッシムの6,092平方フィートのアパートが、香港の開発会社シュンタク・ホールディングスによって売却された。この会社は、マカオの賭博王、故スタンレー・ホーの娘、パンジー、デイジー、メイジーが経営している。不動産仲介のOrangeTee & Tieによると、シンガポールの新築コンドミニアムとしては過去4番目に高い1平方フィートあたり3,700万シンガポールドル（約35.7億円）で落札された。

買い手の身元はわかっていない。小切手を切ったのはシンガポールの大物かもしれないが、レ・メゾン・ナッシムの物件は5月に外国人が購入した84件のうちの1件で、第1四半期に停滞したシンガポールの不動産に対する世界の関心が一気に戻ってきたことを示すものだったのかもしれない。また、その資金の出所が外国人銀行家であったとしても、驚くにはあたらない。シンガポール永住権保持者が5月に購入した戸数は142戸で、前月は79戸だった。

しかし、今年はそんなことは起きないはずだった。外国人と永住権保持者に対して、すでに高い印紙税が12月にさらに引き上げられた。外国人は30％を負担し、一方、永住権保持者は初めての購入で5％の負担で、2つ目の場合は25％を負担する。シンガポール国民が初めて住宅を購入する場合のみ、追加課税は免除され、通常の税率に加え、市場価格100万シンガポールドル以上では最大4%まで上昇する。このような高税率にもかかわらず、シンガポールでは、国内外を問わず、住宅購入者が後を絶たない。結論はこうだ。シンガポールの最新の不動産規制は、すでにその効果を失っているのだ。

今後、シンガポール政府はさらに厳しい制限を設ける必要があるのだろうか。米連邦準備制度理事会（FRB）が7月に75ベーシスポイントの2回目の利上げを行うほどタカ派であれば、今年はないだろう。

2009年に世界的な金融緩和が始まって以来、シンガポールは住宅不動産市場の投機を抑制するために11の試みを行った。その目的は、価格が急激に上昇するのを防ぐことであり、その手段は印紙税の引き上げから、住宅ローンの借入額制限の引き下げ、住宅購入者の債務返済比率の厳格化など多岐にわたった。しかし、このようないわゆる冷え込み対策の効果は長続きしない。OrangeTee & Tieの調査・分析担当上級バイスプレジデントであるクリスティン・サンは、「センチメントは通常、各措置の後2～6カ月で回復する」と言う。

今回は、5カ月でいつも通りに戻っている。2021年に10.6％急上昇したシンガポールの住宅価格は、第1四半期にわずか0.7％上昇したに過ぎない。しかし、5月のデベロッパーの販売状況は、強い潜在需要を示唆しているようだ。さらに、資金が安価でなくなると、活動が過熱するようだ。ザ・ストレーツ・タイムズ紙によると、島最大の銀行であるDBS Group Holdings Ltd.は最近、2年固定金利パッケージの金利を0.3%ポイント引き上げ、年率2.75%にしたとのことだ。他の銀行もすでに住宅ローンプランを割高にしている。

コンドミニアムの潜在的な購入者が依然として熱心である理由の一つは、家賃の高騰である。ブルームバーグ・ニュースの不動産業者への調査によると、外国人居住者が借りている個人住宅の賃貸料は平均で20%から40%上昇している。加えてテナントが戻ってきている。人気のあるオンライン不動産ポータルを運営するPropertyGuru Pte.は、「国が安全管理措置をさらに緩和し、国境を開放したため、外国人がゆっくりと、しかし確実に戻り始めている」と述べている。また、利回りを追求する投資を呼び込むこともでき、少なくとも2023年からの非所有者の年間固定資産税上昇の影響を相殺することができるかもしれない。（印紙税とは異なり、固定資産税は「冷却化対策」ではなく、金融センターにおける富の不平等を抑制することが主な目的である）。

新築住宅の供給が限られていることも、立ち上げられつつある新しいプロジェクトに買い手を惹きつけている。億万長者のKwek Leng BengのCity Developments Ltd.とそのパートナーのMCL Land Holdingsは、共同開発した407ユニットの77%を5月初めの週末に1平方フィートあたり平均2,150シンガポールドル（約20.8万円）で販売した。

ナッシム・ロードの希少な物件は価格が高く、ピカデリー・グランドも中心部に位置するため、プレミアムがつく可能性がある。しかし、昨年と同様に、中流階級の郊外住宅にまで高騰が波及するようであれば、当局が介入して、この騒ぎを収拾しなければならないだろう。しかし、今のところは、FRBが仕事をするのを待つだけかもしれない。

しかし、そうだろうか？　パンデミック後のシンガポールの急速な再開は、ライバルである香港とは対照的である。ブルームバーグ・インテリジェンスは、中国特別行政区の新築住宅販売は今年20％減少する可能性があると予測している。資本コストの上昇が深刻なのは、シンガポールではなく香港である。経済活動の低迷は、賃貸需要の低迷を意味するからだ。投資用不動産の賃貸利回りが2.2%で、変動金利の住宅ローン金利が2.2%（今後、急上昇する可能性がある）なら、シンガポールに行った方がいいということだ。すでにそうなっているようだが。

Andy Mukherjee. The Beverly Hills of Singapore Shows Signs of Froth: Andy Mukherjee.

© 2022 Bloomberg L.P.