ドバイのオフィス賃料はニューヨークやロンドンよりも急速に上昇している

(ブルームバーグ)  -- ドバイのオフィス賃料が6年ぶりに反発し、ニューヨークやロンドンを上回るペースで上昇している。華やかな建設好きで知られる金融ハブに世界の銀行や企業が進出しているためだ。

この首長国のオフィススペースラッシュは、金融街にそびえ立つ283メートルのICD ブルックフィールド・プレイス・タワーのような超高層ビルに表れている。このタワーはちょうど世界的なパンデミックの流行と同時にオープンしたが、110万平方フィートのオフィスと小売スペースの約90％はすでに入居済みか募集中で、残りのスペースは長い待ち行列となっている。

テナントには、UBSグループ、イスラエルのフィンテック企業Rapyd、香港からスタッフを移転させたPernod Ricardなどが含まれている。

この高層ビルとドバイ全域のスペースに対する需要は、首長国がパンデミックへの迅速な対応と比較的容易にビザを取得できることから、富裕層と外国人居住者をさらに惹きつけているため、急増している。一方、労働者は特に高い確率でオフィスに復帰している。また、香港やロシアなどからオフィスを移転し、太陽の光が降り注ぐこのビジネスハブで事業を拡大する企業も増えている。

ニューヨークを拠点とするBrookfield Asset Managementとドバイ首長国の政府系ファンドInvestment Corporation of Dubaiのジョイントベンチャー、ICD ブルックフィールドのCEO ロブ・デヴリューは、「市場全体が盛り上がっているような感じです」と述べている。「米国や英国のような他の地域よりも、オフィスへの回帰が強くなっている」。

ドバイの好転は、2014年の石油による不動産不況の際に最も大きな打撃を受けた都市の商業不動産セクターの重要な変化を示している。

今年第2四半期、市内のオフィス賃借料は2016年初頭以来初めて上昇した。6月までの1年間で、プライムオフィスの賃料は7％上昇し、グレードAのスペースは7.2％上昇した。不動産アドバイザーのCBRE Groupによると、もう一方の低グレードのワークスペースは3％上昇した。

一方、CBREによると、ロンドン・シティのプライム賃料は第2四半期に1.4％上昇し、ニューヨークの各地域では3％以下の上昇にとどまった。

傑出した市場

パンデミックによって、世界的に将来のオフィススペース需要について激しい議論が交わされているが、ニューヨークやロンドンといった他の金融都市が従業員をデスクに呼び戻そうとする中で、ドバイは傑出した市場となっている。

不動産ブローカーのSavillsによると、首長国連邦では平均80%の従業員がオフィスに復帰しているのに対し、ロンドン・シティ地区では40%未満にとどまっているとのことだ。米国では、オフィスの平均利用率は6月末時点で約43％で、パンデミック開始以来の最高水準にある。

ICD ブルックフィールドのデヴリューは、「ドバイは一般的に車で移動し、ほとんどの人が職場から30分以内に住んでいるため、通勤に対する許容度が高い点が異なります」と述べている。

ドバイのオフィスが「コロナ後に非常に魅力的になり始めたとき、2014年の市場低迷後に建設されたプロジェクトが非常に少なかったため、新規供給がほとんどなかった」と、CBREの調査部長であるタイムール・カーンは述べている。「ビザの割り当てがオフィススペースの占有量と連動している」ため、これが問題となったのだという。

デヴリューによると、ICD ブルックフィールド・プレイスには現在100以上のテナントが入っており、米国の同規模のビルでは通常4、5社しか入らないところを、さらに多くのテナントが入っているとのことだ。このタワーには、53階に46台のエレベーターがあり、夏の暑さをしのぐための屋内庭園もある。

コモディティ取引

金融街から離れた場所でも、オフィススペースに対する需要は高い。ドバイ・マルチ・コモディティーズ・センターのアップタウン・タワーは、49万5,000平方フィート以上の一等地のオフィススペースを持ち、超高層ビルの完成前から満室になっている。商品取引のためのフリーゾーンと政府当局は、暗号やブロックチェーンビジネス、ロシアの商品のトレーダーの流入によって活況を呈している。

これに対し、CBREによると、UAEの首都アブダビのプライムオフィスの賃料は、第2四半期に前年同期比で下落した。

Coreのリサーチ＆アドバイザリー部門責任者であるプラティウシャ・グラプーは、供給が限られており、多くの企業がより魅力的なオフィススペースで労働者を呼び戻そうとしているため、賃料価格が鈍化する兆しはないだろう、と述べている。今年中に約150万平方フィートが完成し、2023年にはさらに60万平方フィートが完成する予定だという。

「新築オフィスの供給は限られているが、改装・再利用されたオフィスストックが短期的に市場に出てくることが予想される」と、グラプーは述べている。

Zainab Fattah. Dubai Office Rents Are Rising Faster Than In NYC and London.

© 2022 Bloomberg L.P.

翻訳：吉田拓史、株式会社アクシオンテクノロジーズ