米住宅不足はもはや沿岸部の都市圏だけの危機ではない

［著者：Emily Badger, Eve Washington］サンフランシスコ、ロサンゼルス、ニューヨーク、ワシントンは、そこに住もうとするすべての人に追いつくだけの住宅を建設することに長い間失敗している。そして、ほぼ同じ期間、全米の他の地域でも、住宅不足は沿岸部の大都市に特有の状況として、ほとんど肩身の狭い思いをしてきた。

しかし、パンデミック（世界的大流行）が起こるまでの数年間、この状況は全国的に進行した。ミズーリ州のスプリングフィールドでは住宅が足りなくなり、ウィスコンシン州のアップルトン、フロリダ州のネープルズでも同様である。

かつては沿岸部の青い州だけの問題だったのが、今や全国的な問題となり、アメリカの家庭の生活の質、国民経済の健全性、住宅建設の政治に影響を与えるようになった。

かつては住宅所有者になることを当てにしていた米国中西部の家庭も、今ではそうも言っていられなくなった。そして、新しい住民を呼び寄せるために、比較的手頃な価格の住宅に頼ってきた地域社会も、もはやその優位性を確信することはできない。

連邦住宅抵当貸付公社（フレディマック）のチーフエコノミストであるサム・カーターは、「まるで癌が経済体の一部に限定されていたようだ」と語る。「そして今、それは広がっている」

フレディマックは、世帯形成に追いつくために、全米で380万戸の住宅が不足していると見積もっている。住宅不足に焦点を当てたワシントンの政策研究団体アップ・フォー・グロースによると、この赤字は2012年から2019年にかけて2倍になった。アップ・フォー・グロースが木曜日に発表した報告書によると、この間、47州とコロンビア特別区で供給が悪化した。全国310の都市圏のうち、4分の3の都市圏で、パンデミックに向かって供給が減少するか、不足が深刻化しいた。

住宅価格と家賃は全国的に高騰しており、これまで住宅を購入しやすいことが当然とされてきた地域でも同様である。

これは、世帯がより広いスペースを求め、また遠隔地での仕事によって都市を移動する人々がいるため、需要が急増したことが大きな要因だ。ミレニアル世代が住宅購入のピークを迎え、投資家が市場に参入し始めた時期に、歴史的な低金利が住宅購入熱に拍車をかけた。

しかし、このような需要の高まりは、すでに住宅が不足していた地域に集中することになった。しかし、このような需要の高まりは、すでに住宅が不足している地域にも押し寄せてくる。

好景気に沸くアイダホ州ボイシで、アップ・フォー・グロースは、住宅と世帯形成に関する政府のデータを用いて、この地域では2019年にすでに1万3,000戸以上の住宅が不足すると試算した。これは同地域の住宅ストックの約5％に相当する。ジョージア州のアテネやフロリダ州のペンサコーラは、10年前には十分すぎるほどの住宅があったと分析されている。しかし、2019年には、そのような余裕はなくなっている。

実質的にも割合的にも、いくつかの大都市では不足がより劇的である。ロサンゼルスでは約40万戸、マイアミでは約20万戸、ワシントンでは約15万戸の住宅を追加する必要がある。ロサンゼルスでは40万戸、マイアミでは20万戸、ワシントンでは15万戸の住宅建設が必要とされている。

このような数字は不完全な推定値であり、明確な答えを出すことができない質問に対する回答である。ある地域にどれだけの住宅を建設すれば、賃貸住宅に行列ができたり、建売住宅が入札合戦を起こしたりしないような健全な市場を維持できるのだろうか。

その答えは、常に利用可能な住宅を確保するための適切な空室率について、いくつかの特定の仮定に依存する。あるいは、新しい住宅を必要とする「欠落世帯」の数、つまり、親元を離れたいが経済的に余裕がない若者や、できることなら一人暮らしをしたいルームメイトの数についても、いくつかの前提条件がある。

例えば、ロサンゼルス都市圏の路上には、40万世帯分のホームレスがいるわけではない。むしろ、住宅を必要とする人の多くは、家族と二人暮らしをしていたり、間に合わせのガレージに住んでいたりするのである。住宅市場が健全化すれば、そのような人々も自分の家を見つけ、購入することができるようになるだろう。

アップ・フォー・グロースのCEOであるマイク・キングセラは、「自分が働きたい場所に住めるようになることと住まいが不安定になる心配がないことが肝要だ。最終的にマイホームを購入できる合理的な可能性を消費者が得ることができるようになるべきだろう」と言う。

そのような世界を作るために何が必要かというこれらの試算は、経済学者がしばしば挙げるより大きな懸念を反映していない。国内の最も給料が高く、最も生産的な地域の住宅コストは、そこに移り住むことを躊躇させる（あるいは既存の居住者に転居を強いる）のだ。もしロサンゼルスが過去10年間に40万戸の住宅を追加で建設していたら、現在ではより手頃な価格になっていたことだろう。そして、それはより多くの人々をそこに誘い、さらに多くの住宅に対する需要を促進するかもしれない。

ハーバード大学住宅研究センターのマネジングディレクター、クリス・ハーバートは、所得格差の拡大など他の要因も住宅の値ごろ感を悪化させると指摘する。なぜなら、より多くの高所得世帯が限られた住宅を奪い合うからだ（その結果、建設業者は高級住宅を建てることになる）。

「供給に関する話が重要でないとは言いません」とハーバートは言う。「しかし、それは住宅価格を上昇させている他の要因と交錯している」

不足を引き起こしているもの自体は複雑だ。住宅建設業界は、2007〜09年の大不況で約150万人の労働者を失い、それ以来、人手不足が続いている。土地はより高価になった。バブル後の住宅購入者と同じように、建設業者への融資が引き締まった。木材やその他の資材の価格も上昇した。

そして、多くの地域で住宅を建てることが非常に困難であることが、すべてを悪化させている。地域住民が新しい住宅に反対することも多い。地方自治体は、開発費、調査、公聴会などを要求し、建設を長引かせ、そのコストを引き上げている。また、政府はゾーニングの規則によって、購入者が希望するよりも広い土地に建設し、購入者が使用するよりも多くの駐車場を作るよう開発者に強制している。そして、こうした規則によって、タウンハウスや二世帯住宅、アパートの建設が不可能になることがよくあるのだ。

全米住宅建設業者協会のチーフエコノミストとして全米を飛び回っているロバート・ディーツは、パンデミックの前にこのような問題が重なることを警告しいた。

「この4、5年、私が行くところでは、どこもかしこも建設不足を理由に挙げている」と彼は言う。例外は、人口が減少している地域だ（ただし、その地域でも、住めなくなった住宅に代わる新しい住宅や改修された住宅が必要になる場合がある）。「それ以外の地域は、程度と規模の問題だ」とディーツは言う。

現在、全国で建設中の住宅は、多くのベビーブーマーが世帯を形成していた1970年代以降で最も多い（今日の建設数の多さは、大流行したサプライチェーンの遅れの中で住宅建設に時間がかかっていることを一部反映している）。しかし、金利の上昇と景気後退の懸念から、住宅建設業者はすでに手を引き始めていると、ディーツは指摘する。そして、現在の建設率でも、国の赤字を掘り起こすには何年もかかるだろう。

では、住宅不足を国家的な危機としてとらえなおすとはどういうことだろう。おそらく国家的な答えがあり、政治も変化するのだろう。リバタリアン系のマーカタスセンターの住宅研究者たちは、保守的な政治家たちにしばしばこの問題を押し付けてきた。

「コロナ以前は、ユタ州やテネシー州の人々と話すと、『ああ、これは青い州の問題だ。民主党は州の運営方法を知らないのだ』と答えていた。そして、2020年からは、ユタ州やモンタナ州、フロリダ州の人々から、必死の電話がかかってくることになったのだ」

グレイは、ゾーニングを批判する新著の中で、1920年代から連邦政府が地域社会にゾーニング政策を採用するよう奨励したことを説明している。今日、連邦政府が、住宅をより高価にしたゾーニング規制を撤廃するのを支援するのは、フェアなことだと彼は主張する。

連邦政府は、区画整理の規制を緩和したり、より高密度な住宅を建設する地域社会に優先的に補助金を与えるというもので、両党の議員からこのような考えを求める声が高まっている。

バイデン政権も、この春、住宅供給促進のための長いアイデアリストを発表した。特に、議会が手頃な価格の住宅プログラムにより多くの資金を提供しなければ、そのための手段をほとんど握っていない。しかし、ホワイトハウスは、地域のゾーニングの変更を奨励することが、最も有効な手段のひとつであると述べている。これは、超党派のインフラ法案によって、すでにささやかながら実現されている。

少なくとも、住宅不足はより多くの場所で無視できないものとなっている。

マーカタスセンターの研究員であるエミリー・ハミルトンは、「以前は、住宅が豊富で、さまざまな所得水準で購入できる場所に引っ越す機会がたくさんあった。しかし、その選択肢はますます少なくなっている」

住宅費の上昇は、6月に悪化し続けたインフレの主な要因である。しかし、この問題は、必要な住宅を手に入れることができない人々が、人生の選択肢を狭めてしまうという点でも重要である。

Original:The Housing Shortage Isn’t Just a Coastal Crisis Anymore.

© 2022 The New York Times Company.