ベトナムで中国不動産市場の惨状が繰り返される - Shuli Ren

(ブルームバーグ・オピニオン) -- 高給を得ても、富を築けるのは不動産だけ。これが、何十年も前から続く中国人のメンタリティーだ。不動産は中国の家計資産の約70％を占め、経済全体の30％にも上る。しかし、エバーグランデ（中国恒大集団）の負債爆発と、それに続く住宅価格の暴落、住宅ローンのボイコットにより、経済は文化大革命以来の深刻な落ち込みに陥っている。中国人は考え直そうとしている。

恒大集団の壮絶な転落は、ベトナムへの警告にもなるはずだ。不動産好き、建設前の物件販売、デベロッパーのコーポレートガバナンスなど、ベトナムは中国とあまりにも多くの類似点があり、安心できない。

すでに、東南アジアの国にはデベロッパーの不祥事が散見される。3月には、FLCグループ会長のチン・バン・クエットが株価操縦の罪で拘束された。クエットは親族に指示して450の証券口座を開設させ、頻繁に売買を行い、取引量を人為的に増やして投資先企業の株価を上昇させたという。翌月には、別のデベロッパーの会長であるドー・アイン・ズンが、虚偽の財務情報で投資家を誘い込んだとして逮捕された。ズンは私募債の販売で10兆ドン（約590億円）以上の資金を調達していた。

これらは、中国のデベロッパーが展開するおなじみの戦術である。恒大集団のような企業は、少しでも事業を拡大するために、常に借金をする方法を探していた。北京の規制当局の監視を回避するために、デベロッパーは監査時期にオフバランスになるような仕組みの私募債販売で資金を調達していた。また、投資先企業の株価が高騰したり、謎の急落を見せたりすることもある。その結果、あまり良い結果にはなっていない。過去1年間で、上位100社のうち28社が債務不履行に陥ったり、債権者に返済猶予を求めたりしている。

しかし、すべてのスキャンダルは、中国の電子商取引大手とは何の関係もない、ホーチミン市に本社を置くアリババ不動産株式会社が引き起こしたものである。ベトナムのアリババは、小さな空き地を販売し、何千人もの購入者に、商業中心地の近くにある大規模な開発用地の一部を手に入れたと告げていたのだ。投資家から1億ドル以上をだまし取った。

これは、不動産市場がいかに混沌としていて規制がないかを示すものであり、「ベトナムのアリババ」が販売したのは住宅に使用できない農地だったが、同時に、他のすべての資産よりも土地を珍重する文化的考え方が反映されたものでもあった。

2019年の「アリババ」のスキャンダルにもかかわらず、ベトナム人はめげなかった。土地は依然として最大のキャピタルゲインを示した不動産投資のカテゴリーであり、次いでヴィラやタウンハウスなどの土地付き物件、そしてコンドミニアムと続く。不動産業者のCBREが提供するデータによると、第2四半期時点で、ホーチミンの土地付き不動産は1平方メートルあたり6,913ドルで、昨年から48％急増している。

中国と同じように、ベトナムの一次住宅市場は、建設されるずっと前にフラットを購入する「プレセール」が主流だ。ベトナム最大の住宅デベロッパーであるVinGroup JSCの子会社Vinhomes JSCでは、政府が商業用地の利用を許可し、プロジェクトが着工された直後にほとんどの住宅が販売され、購入者は総購入価格の少なくとも30％を支払うことが要求される。残りは建設が進むにつれて回収される。

プレセールは、特にベトナムのような成長市場においては、相互に利益をもたらす可能性がある。デベロッパーはキャッシュリターンを早く得ることができ、住宅購入者は完成前（多くは2年後）に現在の価格を確定することができる。しかし、中国の消費者が気付いているように、彼らは大きなリスクを背負っている。最近の住宅ローンの不買運動は、デベロッパーが資金を持ちながら工事を完成させることができないことに対する購入者の不満から生じている。

このやり方は、すでにベトナムで頭痛の種になっている。2019年、国内最大手の建設業者であるNovaland Investment JSCが共同開発した高級住宅プロジェクトが、ホーチミン市の187戸のアパートを引き渡せなくなったと発表した。この土地は、反汚職捜査のために政府によって差し押さえられたものだった。

昨年、シンガポールのケッペル・ランドと共同開発した同市のパームガーデン・プロジェクトは、600人以上の購入者から集めた10％の保証金を払い戻した。ブルームバーグ・オピニオンが確認した購入者に送られた解約の手紙によると、開発者は発売から2年経っても「まだ建設開始の認可を受けておらず」「いつ着工できるのか確認できない」状態だったそうだ。パームガーデンの購入者は幸運で、開発会社は手付金をすぐに返金してくれた数少ない会社の一つだった。

ベトナム政府は明らかに心配している。不動産バブルを防ぐため、中央銀行は商業金融機関に対して与信を引き締めるよう要請している。6月現在、不動産市場向けの融資残高は融資残高全体の約20％を占め、前年同期比14％増と、経済全体の平均的な融資増加率である9.4％を上回るペースで増加している。

消費者は今、住宅ローンの審査に苦労している。ホーチミンの不動産業者は、以前は50〜60%の購入者が住宅ローンを組めたのに対し、最近は20〜30%の購入者しか組めないと見積もっている。しかし、この信用収縮が投機に水を差すかどうかは、まだ判断がつかない。投機筋が銀行に住宅ローンを借りに行くことはまずない、という。

かつての中国と同じように、ベトナムも焦っている。デベロッパーは地下を完成させるとすぐに、予定していたユニットをすべて売り切って、別のプロジェクトに移りたいのだ。消費者もまた、早く中流階級の階段を上り、住宅が高くなる前に堂々とオーナーになりたいと思っている。この回転の速さは、将来的にトラブルの種になる。ベトナム経済にはまだまだ成長の余地があるが、不動産市場はすでにバブルの様相を呈している。

Shuli Ren. China’s Property Demons Stalk Vietnam: Shuli Ren.

© 2022 Bloomberg L.P.

翻訳：吉田拓史、株式会社アクシオンテクノロジーズ