ブームに沸くシンガポール、オフィススペースが不足中―Andy Mukherjee

(ブルームバーグ・オピニオン) -- 小さな島国シンガポールは、人々が仕事に行く場所と住む場所、買い物や食事をする場所の境界を曖昧にすることで、より均等に広がることを望んでいる。しかし、ほとんどの大規模オフィスがビジネス街の中心部に集まりたがっている限り、それは実現しない。数十年にわたるこの争いに、数十億ドルの不動産投資を賭けた新ラウンドが始まろうとしている。

来年前半、政府は2016年以降に販売した中で最大の土地区画をオフィス建設用に提供する予定だ。6.8ヘクタールの敷地は、島の西の後背地にあるジュロン湖の近くで、近くには有名なバードパークがある静かな環境だ。中央ビジネス地区（CBD）以外ではシンガポール最大のオフィス開発プロジェクトとなる。政府は、需要と供給を判断した上で、この地域の土地をさらに解放する可能性があるが、最初の土地だけでも、15万平方メートル（160万平方フィート）のオフィススペースが得られる可能性がある。

果たして、テナントはこの餌に食いつくのだろうか？　以前、シンガポールとマレーシアを結ぶ高速鉄道がこの地区を終点とする予定だったとき、この地区にオフィスビルを建設することは非常に理にかなっていました。しかし、その計画は頓挫してしまった。しかし、シンガポールは新しいCBDを建設することを決定している。2010年、Ho Bee Land Ltd.は4億1,100万シンガポールドル（約430億円）を投じて大学の飛び地に土地を購入し、オフィスビルを建設した。この賭けは成功した。Shell PlcやProcter & Gamble Co.などのテナントから安定した家賃収入があり、不動産販売が落ち込んだパンデミックの初期をHo Beeは乗り切ることができた。

ジュロン湖は、都心からタクシーで30分、空港や東部郊外からは電車で1時間かかるが、この例を念頭に置き、政府がいかに地方分権を強く望んでいるかを知っているデベロッパーは、この地を見過ごすことはないだろう（東西に30マイルしかないシンガポールでは、空港や東部郊外から電車で1時間というのは、長い通勤時間だ）。政府は、マスターデベロッパーを1社に絞ることを望んでいる。CBRE Group Inc.の試算では、土地代だけで20億シンガポールドルを超えるかもしれない。この不動産会社は、新しいオフィスの第一陣が2028年までに完成することを期待している。

都市国家は、競争力を維持するために早めに行動している。中国のコロナの孤立は遅かれ早かれ解消されるでしょうが、中華人民共和国と欧米の間の疎外感の増大は解消されないかもしれない。10年前、333社の米国企業が進出していた香港は、現在ではわずか240社に過ぎない。ライバルであるシンガポールは、アジア本部を設置する上でより魅力的な選択肢として浮上してきた。しかし、より多くの多国籍企業がダウンタウンの一等地を求めるようになると、島のビジネスコストを異常なまでに押し上げることになりかねない。

以前は、島のオフィス供給に対する圧力は、金融業界から来るものだった。しかし、デジタル化により、銀行は都心にあったオフィスを縮小し、サポート機能を都心周辺に移転させるようになった。現在、都心部の賃貸シーンを支配しているのは大手テクノロジー企業である。この熱狂に最近加わったのがAmazon.com Inc.だ。メディアの報道によると、eコマースの巨人は、2023年10月に完成予定のマリーナベイの新プロジェクト、IOIセントラル・ブルバード・タワーズに36万9,000平方フィートを確保したとのことだ。

マリーナベイは、シンガポールの「炭鉱のカナリー」である。1980年代、ロンドンはドックランズ（ロンドン東部のウォーターフロント）の再利用を開始し、アジアの大都市も新世紀に入り、360ヘクタールの埋立地の開発を開始した。マリーナ・ベイ・ファイナンシャル・センターとアジア・スクエアは、新しいCBDに数百万平方フィートのオフィスを追加した。しかし、この地域はすでに満杯の様相を呈している。Savills Research & Consultancyによると、グレードAのオフィスビルの空室率は2.4％で、以前のトップロケーションであるRaffles Placeの8.3％と比べると、その差は歴然としている。マリーナベイの前四半期のオフィス賃料は1平方フィートあたり月額12.3シンガポールドルで、市内の他のオフィス・マイクロマーケットと比較して25％から60％のプレミアムとなっている。

シンガポールのオフィス市場の回復により、在宅勤務は恐れられていたような需要殺しにはならないことが証明された。ウクライナ戦争、世界的な金利上昇、中国の景気減速、ハイテク産業におけるコスト上昇圧力など、世界経済が抑制しているため、今年の賃貸料の伸びはSavillsの予測では3%と控えめなものになる可能性がある。マリーナベイの需要と供給に関しては、政府はCBDの端にさらに1.7ヘクタールの土地を解放する予定で、すでに入札を募っている別の土地区画に隣接しているため、まだ建設の可能性はある。しかし、新しい複合施設プロジェクトの焦点は住宅になるかもしれない。マンションの家賃が過去1年間で3分の1も上昇し、住宅ははるかに大きな逼迫に直面している。

シンガポールの再開発のスピードが速かったので、周期的な不足はやむを得ないかもしれない。それよりも問題なのは、コンドミニアムやオフィスが構造的に不足していることだ。そのため、シンガポールは、限られた土地資源を有効に活用するために、より多くの富裕な専門家がビジネス街に移り住み、より多くの企業が移転し、従業員が新しいオフィスの近くでより安く生活できるようにしたいのだ。

パンデミック（世界的大流行）が終わった今、ほとんどの人は少なくとも何時かは職場に顔を出さなければならない。しかし、毎日の長い通勤時間は、次世代のオフィスワーカーにとって必然的なものでも、必要なものでもないだろう。シンガポールのデベロッパーがその考えをテナント企業に売り込むことができるかどうかは、まだ未解決の問題だ。

Singapore’s Canary Wharf Is Running Out of Office Space: Andy Mukherjee

翻訳：吉田拓史、株式会社アクシオンテクノロジーズ

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