マンハッタンのオフィスは空っぽ、かたや東京は新しい商業ビルを増やす：Gearoid Reidy［ブルームバーグ］

(ブルームバーグ・オピニオン) -- 世界の主要都市のオフィスでは、従業員の確保に苦慮している。パンデミックに端を発したリモートワークのトレンドは、マンハッタンに「年間120億ドル」の損害を与え、「アメリカの都市を荒廃させ」、「ロンドンを殺している」と言われる。

しかし、世界最大の都市では、従業員が戻ってきただけでなく、開発業者もオフィスを倍増させている。2023年、東京には約126万平方メートル（1300万平方フィート）のオフィススペースが新設される予定だが、入居にはほとんど問題がない。空室率は6％前後で推移しているが、これは主に築年数の古い物件に見られる。外国人投資家のなかには、海外で物件を処分している人もいるが、ビルを買い占めている。

1年前とはかなり対照的だ。昨年10月に国境が再開されたとき、まだ仮面をかぶったままの東京がコロナ以前の正常な状態に戻ることはないのでは、と考える人もいた。それから約12ヶ月が経った今、東京のパンデミックからの回復は遠回りではあるが、世界の他の都市と比べればより完全なものとなっているかもしれない。

オフィスには労働者が溢れている。CBREグループが調査した21カ国の中で、東京都民の出勤率は2番目に高い。例えば大手町のオフィス街では、営業時間中の平均人員が2019年の90％以上に戻っていると日経は報じている。今週、ビジネス利益団体であるパートナーシップ・フォー・ニューヨーク・シティは、マンハッタンではオフィスワーカーの58％しか職場に戻っておらず、この数字は「長期的には」59％までしか伸びないと予想している。

もちろん、コロナの猛威から立ち直ったアジアの都市は東京だけではない。しかし、ユニークな要因が重なり、東京は好転している。日銀の異常なまでの低金利はその一つであり、多くの外国人投資家は、資本コストの削減のおかげで高い賃貸利回りが得られると話している。仮に中央銀行が次の世界同時不況の前にイールドカーブ・コントロールやマイナス金利を廃止したとしても、資金が意味ある意味で高価になるシナリオを想像するのは事実上不可能だ。一方、国際的な金融業者や、かつてないほど日本の都市に向かうデジタル・ノマドにとっては、円安によってあらゆるものが50％オフになっている。

ショッピングも理由のひとつだ。CBREによれば、オンラインよりも直接会って体験したいという地元の人々の嗜好に加え、個人的に買い物をするために東京を訪れる観光客の増加の波が、東京を「小売業者に選ばれる都市」にしている。東京に滞在する観光客の数は、6月には2019年の水準から30％増加した。東京が得意とする複合商業施設やオフィス施設にとっては好都合だ。

その一方で、東京はパンデミック（世界的大流行）の最中も建設を続けてきた。コリアーズ・インターナショナル・グループによると、東京都心5区では今年だけで約66万平方メートルが増床される予定だ。その多くが虎ノ門エリアに集中している。かつては平凡なビジネス街だったこのエリアは、官僚の中枢である霞ヶ関から東京タワーまで広がっており、現在は森ビル株式会社の手によって目覚ましい変貌を遂げている最中だ。

ショッピング、オフィス、マンション、ホテルを融合させた森ビルの多目的開発の最新作が、40億ドルを投じて11月に全面開業する麻布台ヒルズだ。アマングループによるホテルとブリティッシュスクールの新キャンパスの上に、日本で最も高いビル、65階建ての麻布台ヒルズ森JPタワーが建設される。

来月オープンする虎ノ門ヒルズステーションタワーや、11月オープン予定の東急不動産渋谷サクラステージには、スクウェア・エニックス・ホールディングスなどの本社ビルや、ハイアットホテルズが運営するサービスアパートメントが入居する予定だ。

CBREによれば、総稼働床面積はコヴィッド開業前と比較して実に3％増加しているという。これは欧米の雇用主が真似できることなのだろうか？一部には、その要因が独特であるということもある。パンデミック（世界的大流行）の傷跡は、ここではそれほど深くない。この期間中、政府による閉鎖措置がなかったため、リモートワークがそれほど定着しなかった。労働者のプレゼンティズムは、その強度が数十年前より大幅に低下したとはいえ、依然として存在することは間違いない。一方、日本の比較的狭いアパートメントは、在宅勤務をより魅力的な選択肢にはしなかった。また、アメリカやイギリスと比べると、サービス業が経済に占める割合は単純に小さい。

しかし、東京の景気回復を後押ししているのは、うらやましいほどの公共交通網であることも間違いない。デベロッパーは、虎ノ門に新しいビルをオープンさせることを夢見ることはないだろう。新しく建設された駅や既存の駅が、労働者を運ぶためにどのようにリンクしているかがなければ。もうひとつの簡単な政策は、標準的な通勤手当である。ほとんどの企業は、通勤交通費を支給している。これによって、家にいることが少し難しくなるかもしれない。

しかし、街のナイトライフの衰退は続いている。勤務時間中の大手町の従業員数は9割程度まで回復しているかもしれないが、勤務終了後の午後10時にはコロナ前の7割程度にまで落ち込んでいる。この状況は、銀座のような有名なナイトスポットでも同様だ。

こうしたことが、勝ち組と負け組の意識を高めている。サヴィルズ・リサーチは、「強いオフィスと弱いオフィスの二極化」が進んでいると見ている。六本木のような有名なエリアでさえ安全ではない。ゴールドマン・サックス・グループは虎ノ門に移転し、アルファベットはパンデミック前にすでに六本木を捨てて渋谷に移転している。このように、東京の労働習慣が正常化するにつれ、東京の風景は急速に認識できなくなりつつある。

Manhattan’s Offices Are Empty. Tokyo Is Adding New Space.: Gearoid Reidy

© 2023 Bloomberg L.P.

翻訳：吉田拓史、株式会社アクシオンテクノロジーズ