不動産取引AI「iBuyers」が撃沈

要点

不動産テック企業Zillowの住宅売買システム「iBuyers」が過剰在庫を抱え、損失を出していることが明らかになった。iBuyersは不動産市場の救世主ではないことが一層明確になった。

ブルームバーグの報道によると、不動産テック企業Zillowは、希望する住宅所有者や家主に販売する目的で購入した約28億ドル相当の住宅を、投資家に売却しようとしているという。

同社は、数千件の住宅に過払い金が発生したため、2021年下半期に5億ドルを超える損失が発生すると予想している。従業員8,000人のうち4分の1を解雇する予定と発表した。

Zillowは何年も前からZillow Offersプログラムを通じて住宅の売買を行っている。サイトによると、Zillowが住宅を現金で買い取り、プロセスを大幅に合理化するというものだ。その後、修理や簡単なリフォームを行い、住宅自体を販売する。このビジネスモデルを採用しているのはZillowだけではない。競合する不動産サイトRedfinも同様のプログラムを持っており、OpenDoorのようにインターネットを利用した住宅購入を専門に行う会社もある。

これらは「iBuyers」と呼ばれる。iBuyersについてはこの有料記事で詳しく触れているが、全米経済研究所（NBER）の研究は、iBuyersは元々存在した流動性を過剰にしているだけで、期待される流動性を不動産市場にもたらしてないと指摘している。

Zillowは夏の間、家を買い取るための「軍拡競争」を繰り広げた

iBuyersは健全なビジネスのように見えた。過去18カ月の間に住宅価格は16％から25％上昇しており、アメリカのほとんどの地域で住宅を購入するには絶好の時期となっている。

iBuying（インスタントバイイング: 即時買取）ビジネスは、プラットフォームを利用してビッグデータを収集し、高度な技術を用いて分析し、アルゴリズムを強化することで、市場がよりスムーズに機能するようにする企業の数多くの例の1つ。この傾向は、株式や債券、カメラ機材や衣類など、多くの資産市場における取引コストを押し下げている。ZillowのiBuyingビジネスの運命は、住宅のような特殊なものの売買にテクノロジーを利用するのは行き過ぎであることを示しているのかもしれない。

まず、住宅市場について考えてみよう。住宅市場は、これまでにないほど流動的である。最初は、Covid-19の大流行により、すべての不動産取引が凍結された。その後、価格が暴走し、4月には前年同月比で過去最高の水準にまで上昇した。確かに、過去のデータを基にしたアルゴリズムにとって、価格の乱高下は好ましくない。しかし、理論的には、価格の上昇はiBuyersの助けになるはずだ。全米不動産協会（NAR）がまとめた住宅価格指数によると、2021年6月のピーク時にはパンデミック前の水準を19％上回っていたが、その後は2.8ポイント下落している。

Zillowに大損失を負わせた責任が疑われるのは、数理モデルだ。一握りの企業がiBuyingサービスを提供しているが、その最初で最大の企業は2014年に設立されたOpendoorだ。彼らは提供するサービス、つまり、騒ぎを起こさずにすぐに家を売買することに対して手数料を取る。そのため、投資家というよりも、マーケットメイカーのような存在となっている。

iBuyersが成功するためには、2つの重要な情報が必要である。住宅の現在の価値と、通常2〜3ヵ月後の売却時の価格の予測である。これらの情報を得るためには、家の正確な位置、部屋数、プールの有無など、膨大なデータが必要となる。それを最近販売された類似の住宅と比較したり、最近のトレンドを調べたりして、予測を立てる。これにより、住宅所有者に「即座に」オファーを出すことができる。過去には、このアルゴリズムはうまく機能していたようだ。コロラド大学のマイク・デルプレットは、住宅所有者に市場価格よりも約1.4％低い価格を提示したと発表しているが、手間をかけずに素早く売却するには悪くない結果だ。

ZillowのCEO、Rich Bartonは、大きな問題は同社の予測にあると述べ、3～6ヶ月先の価格を予測できないことがわかったと主張した。特に、Zillowは実際よりもはるかに明るい状況を予測していたようだ。住宅価格の上昇が特に著しいフェニックスでは、Zillowは平均して購入価格よりも6.2%低い価格で住宅を掲載している。

Bartonは11月3日の株主向けレターで、「予想以上のコンバージョン率」が問題の一因であることを明らかにした。あるZillowの元社員によると、同社はオファーを求める住宅所有者の50％程度にオファーを受けてもらいたいと考えていたが、ここ数カ月で出されたオファーのうち74％ものオファーが受けられたという。Zillowは第3四半期に約1万件の住宅を購入したが、これはその前の3ヶ月間の倍以上の量であり、それ自体が第1四半期の倍以上の量でした。これは、Zillowのアルゴリズムが過度に寛大なオファーを出し、住宅所有者がそれを利用しようと殺到したのではないかと疑われている。

しかし、これはi-buyerの問題ではなく、Zillowの問題だったかもしれない。Zillowの競合他社の中には、市場が勢いを失っていることにZillowよりも先に気付いていたところもあったようだ。OpenDoorと、2015年に設立されたOfferpadは、価格上昇が冷え込み始めた7月頃から、モデルの評価額に対してより保守的なオファーを出し始めた。11月10日の決算発表時には、OpendoorもOfferpadもZillowが被ったような問題は発生していない。

iBuyersは市場のマジョリティに過ぎない。米メディアVoxのレポートでは、2020年の住宅購入市場に占める投資家の割合は約20％にすぎないという調査結果を引用しており、Zillowが2021年第2四半期の住宅市場に占める自社および競合他社の割合は約1％だと述べている。

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