カリフォルニア大学バークレー校のOthering & Belonging Instituteは、一戸建て住宅のゾーニングが一般的にはより高価な住宅につながり、多くの中低所得世帯を締め出していることを発見した。その結果、富裕度の低い有色人種の住民の多くが排除され、人種的に隔離された地域がより多く生まれている、と報告書の共著者であるステファン・メネンディアンは述べている。

報告書は、州の議員が、カリフォルニアの住宅危機を緩和するために、より高密度でより手頃な価格の住宅を構築することを容易にする複数の法案を議論するように求めている。

ベイエリアでは初めてのことであるが、研究者たちは、一戸建て住宅にゾーニングされた住宅の割合を示すために、地域内のすべての管轄区域をマッピングした。ベイエリアの6つの郡にまたがる67の街の地図からは、一戸建て住宅、その他の住宅区画、非住宅区画にゾーニングされている都市の地域と割合が示されている。

色分けされた地図のサムネイル画像を簡単にスキャンすると、ほぼすべての都市の住宅地が圧倒的に一戸建て住宅用に区画されており、その中には人口密度の高い都市も含まれていることがわかる。

大半の住宅地が一戸建てゾーニングであるベイエリア。Source: Othering & Belonging Institute, UC Berkley.

例えば、サンフランシスコは51%が一戸建て住宅用にゾーニングされており、オークランドは65%が一戸建て住宅用にゾーニングされている。オークランドの内陸部に位置するピエモンテは、一戸建て住宅の100%にゾーニングされている。

インスティテュートのゾーニングマップの中で、過半数が一戸建て住宅ではない唯一の都市はバークレーであり、バークレーは49%が一戸建て住宅としてゾーニングされている。この地図で明らかになっているように、これらの住宅はバークレーの白い北部地域に集中している。

報告書には、一戸建て住宅のゾーニングの割合に基づいてベイエリアの都市の人種構成をトレースした折れ線グラフを含む、他のいくつかのビジュアルが含まれている。多少の変動はあるものの、全体的には、一戸建て住宅のゾーニングの割合が増加するにつれて白人人口も増加し、一方で黒人とラテン系の人口は減少している。

ベイエリアの都市の人種構成をトレースした折れ線グラフ。Source: Othering & Belonging Institute, UC Berkley.

一戸建て住宅のゾーニングは、有色人種の低所得者への障壁であるため、報告書は、ベイエリアの隔離の広範な問題への一連の救済策の最初のステップとして、集合住宅への制限を緩めることを提唱している。

「この種の制限的なゾーニングが蔓延し、過剰になっていることは、手ごろな価格の住宅や、密集した多世帯住宅を含む特定のタイプの住宅の開発を直接的に阻害しており、統合を実現可能にし、分離を維持することをより困難にしている」と報告書は述べている。「この問題に取り組まなければ、統合のアジェンダは手の届かないものとなる」

さらに、報告書は、適切に実施されれば統合を促進したり、維持したりすることができるとデータが示す一連の政策を推奨している。

その中には、統合されたコミュニティからの変位を防ぐために、個々の都市の状況に応じた具体的な家賃管理と家賃安定化政策の採用、白人が多いコミュニティを有色人種に開放するモビリティ戦略、特定レベルの経済統合を義務付ける包摂的ゾーニング条例と州全体のフェアシェア法、手頃な価格の住宅政策と住宅バウチャーのような直接的な補助金などが含まれている。

適切に実施され、施行されれば非常に効果的なフェアシェア法の一例として、地域住宅ニーズ配分(RHNA)プログラムがある。

報告書のプログラムの分析では、RHNAが実施されていない管轄区域は、プログラムが実施されている管轄区域よりも白人率が高く、一戸建て住宅の割合が高いことが示されている。この分析結果は、報告書のインタラクティブグラフにプロットされている。

過去の国勢調査データに基づき、本レポートでは、今後10年間のベイエリアにおける隔離のレベルについても予測を行っている。驚くべきことに、それは、過去数十年にわたってほとんどの郡でそうであったように、全体的に、サグリゲーション(人種隔離)が地域で上昇し続けることを示している。

これらの予測を使用して、報告書は、この傾向を逆転させるための目標を示唆している。「ベイエリアは間違った軌道に乗っている」と報告書は警告している。今後10年で分離隔離の観測されたレベルで小幅な改善を行うことができれば、ベイエリアの新たな軌道を設定することができるという。

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