AIの自動価格設定が家賃上昇を招いた？

不動産賃貸の価格設定に広く使われているアルゴリズムが、米国で家賃上昇を助長している可能性がある。人工知能（AI）の社会実装次第では、AIが人々のウェルビーイングが毀損されてしまう恐れを改めて思い起こす事例かもしれない。

テキサス州に拠点を置く分析会社RealPageが提供する価格予測サービス「YieldStar」は、市場平均よりも高い家賃を提示することが多いと、米ProPublicaは報じている。批判者は、このソフトウェアが競争を阻害し、多くの賃借人が支払える範囲を超えて価格をつり上げ、手頃な価格の住宅が不足する事態を招いていると考えている。

このアルゴリズムは、全米で1300万戸以上の賃貸契約を分析し、毎日2,000万戸の賃貸住宅の価格を計算する。米国の大手不動産管理会社10社のうち5社が利用している。RealPageの元社員は、不動産管理会社が同社の提案価格の約90％を採用しているとProPublicaに語った。

YieldStarの顧客から集めた賃貸データには、現在の賃貸価格（公募価格と異なる場合がある）、寝室数、建物内のユニット数、近い将来に市場に出そうな近隣ユニットの数などが含まれている。

同社は、YieldStarは顧客が市場より3〜7％高い価格を設定するのに役立つと宣伝していた。ProPublicaの報道を受けて、同社はこの情報を削除した。

YieldStarが価格を設定したシアトルのビルの1ベッドルームの賃貸料は1年間で33％上昇したが、手動で家賃を設定した近くのスタジオの価格は同じ期間に3.9％上昇した。

自動価格設定は、不動産業界では様々な結果が出ている。Offerpad、Opendoor、Redfinはアルゴリズムを使って住宅の価値を推定しており、これらのシステムは米国での販売の1％程度を占めている。Zillowは昨年、同様のプログラムが6億ドル以上の損失をもたらしたため、プログラムを停止した。

不動産取引AI「iBuyers」が撃沈

不動産テック企業Zillowの自動化された住宅の売買「iBuyers」が過剰在庫を抱え、損失を出していることが明らかになった。iBuyersは不動産市場の救世主ではないことが一層明確になった。

アクシオン｜次世代ビジネスニュースメディア吉田拓史

不動産と反トラスト法の専門家によると、RealPageの製品によって、ライバルの不動産管理会社が価格設定を調整することが可能になり、米国の反トラスト法に違反する可能性があるという。同社は、価格設定アルゴリズムに加えて、不動産管理者がフィードバックを共有するユーザーグループも主催している。

RealPageはこの報道に対し、同社のデータは匿名化され、集計されているため、独占禁止法に違反することはないと主張している。RealPageの支持者は、ProPublicaに対し、住宅不足が家賃上昇の真の要因であると述べている。

2021年3月から2022年3月にかけて、広告上の賃貸料は17％上昇した。上昇の要因はいくつかあるが、YieldStarのような自動価格設定ツールは、テナントが家賃の値下げを交渉する力を削ぐ可能性がある。

価格上昇におけるYieldStarの役割は不明だが、大規模な市場操作の可能性を持つ自動化システムは、規制当局による監視が必要である。価格設定アルゴリズムの濫用には前例がある。1990年代、米国司法省は、航空会社が旅行者に10億ドルの過剰請求をしていたことを発見し、共有価格設定アルゴリズムを変更するよう強制した。このようなAIシステムのブラックボックス化は、規制当局がAIによる価格調整の可能性を監督・監査するための新たなツールを必要とすることを意味するだろう。